قانون مشاعات ساختمان در حقیقت به آپارتمان خاصی تعلق ندارد و به اشتراک استفاده قانونی متصرفان اشاره میکند. مشاعات ساختمان جز اموال مشترک میباشد که قابلیت نقل و انتقال ندارد و طبق قانون هر مالکی نسبت به سهم مالکیت خود و مساحت آپارتمانی که در اختیار دارد به صورت مشترک و مشاعی دارای سهم میباشد.
هیچ یک از افراد آپارتمان نمیتوانند این حق را از دیگری سلب کنند و مانع استفاده ی انها از مساحت مشترک آپارتمانی شوند.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
مخارج مشاعات ساختمان
در حالت کلی می توان گفت که تامین مخارج مشاعات ساختمان مسئله ای میباشد که تنها به یک نفر مربوط نمی باشد و تمام ساکنین آپارتمان وظیفه دارند این مخارج را تامین کنند. منظور از مخارج مشاعات ساختمان همان هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان میباشد.
سوال بسیار مهمی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که سهم هرکس از مخارج مشاعات ساختمان چگونه تعیین و پرداخت میشود؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت که هر کس نسبت به سهم واحد خود در ساختمان و متراژ واحدی که در اختیار دارد باید هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان را به مدیر ساختمان تحویل دهد تا اینگونه تمام مخارج مشاعات ساختمان تامین شود.
اما در صورت عدم پرداخت سهم مخارج مشاعات ساختمان توسط هر یک از اعضا و افرادی که در ساختمان زندگی میکنند و واحد مسکونی در اختیار دارند، میتوان از راه های قانونی و حقوقی همچون تنظیم شکایت نامه و ارائه آن به شورای حل اختلاف، این مشکل را حل کرد.
انواع مالکیت در آپارتمان ها
موضوع مالکیت در آپارتمان، از جمله موارد بسیار مهمی میباشد که ارتباط مستقیمی با مبحث مشاعات ساختمان دارد. در حالت کلی مالکیت در آپارتمان ها به دو بخش بسیار مهم تقسیم میشود:
مالکیت بر قسمتهای اختصاصی
در تعریف مالکیت اختصاصی در آپارتمان ها میتوان گفت که به طور رسمی مالکیت های این قسمت از ساختمان ها به طور مجزا برای هر واحد در سند هر شخص (مالک هر واحد) قید میشود که به آن مالکیت اختصاصی میگویند. حق استفادهی اختصاصی از این قسمت ها تنها به مالک واحد مسکونی اختصاص دارد و هیچ فرد دیگری اجازه ی استفاده از آن را ندارد، از طرفی دیگر نیز تامین مخارج آن نیز تنها بر عهده ی مالک است. مالکیت قسمتهای اختصاصی آپارتمان اصولا به موارد زیر تقسیم میشود:
اتاق خواب
هال و پذیرایی
آشپزخانه
بالکن
سرویسها
انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)
مالکیت بر قسمتهای مشترک
مالکیت بر قسمت های مشترک ساختمان همان مالکیت در قسمت مشاعات ساختمان است. هر قسمت از آپارتمان را که در سند مالکیت شخصی افراد ذکر نمیشود و همه ساکنین می توانند به طور مشترک ازاین قسمت های آپارتمان استفاده کنند. این قسمت ها در حالت کلی به موارد زیر تقسیم میشود:
زمین ساختمان یا قدر السهم ساختمان
درب ورودی
پشت بام
آسانسور
راهرو و پنجرهها
شوفاژخانه
پارکینگ اضافی
پلهها و لابی
تاسیسات مشترک
ورودی پارکینگ
حیاط و باغچه
اشیای اضافی در مشاعات ساختمان
مواد قانونی ۴۷ و ۴۸ قانون مدنی در رابطه با اشیا اضافی در مشاعات ساختمان به نکاتی اشاره می کند که رعایت آنها برای تمامی افراد ساختمان الزامی میباشد.
به طور خلاصه با استناد به این دو ماده ی قانونی میتوان به مفاهیم زیر در رابطه با مشاعات ساختمان اشاره کرد:
- قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمتهای مشاع ساختمان ممنوع است.
- گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است.
- به هیچ عنوان استفاده از مشاعات ساختمان نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحدها شود.
- اجاره پارکینگ توسط اشخاص خارج از ساختمان تنها در صورت شخصی بودن پارکینگ و عدم وجود مزاحمت امکان پذیر است.
چگونگی تسویه حساب هزینه
یکی از سوالات رایجی که در رابطه با موضوع مشاعات ساختمان اصولا برای افراد مطرح می شود آن است که در هنگام تنظیم هر نوع سند (انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و …) چگونه میتوان هزینه ی مشاعات ملک مورد معامله را از ظرف قرارداد دریافت کرد و در رابطه با آن اطلاع رسانی لازم انجام شود؟
در پاسخ به این سوال باید به ماده ی ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها اشاره کنیم. در این قانون آمده است که: (دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینههای مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.
با رعایت این ماده ی قانونی تمامی چالش ها و مشکلات احتمالی مربوط به تسویه حساب و اطلاع رسانی هزینه مشاعات ساختمان، حل خواهد شد و در صورت عدم رعایت آن از لحاظ قانونی میتوان اقدامات لازم را برای احقاق حقوق مالک انجام داد.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
سلام همسایه روبه رویی ما آشغال هارو میزاره تو راه پله و جلو در مدیر ساختمان هم نداریم اگه شکایت کنم همسایه ها باید شهادت بدن تا ثابت بشه به قانون اما ممکنه همسایه ها شهادت ندن جون میگن شما طبقه اخرین ما با اون طرف حساب نیستیم ایا راه دیگه ای وجود داره که شکایت کرد و ثابت کرد این موضوع رو؟
سلام ، زمانی که مجددا همچین رفتاری را انجام داد با 110 تماس بگیرید جهت دریافت صورتجلسه و پیگیری شکایت.
شاهد هم میتواند از اعضای خانواده و افرادی که خارج از ساختمان باشند و نسبت به موضوع علم دارند انجام بگیرد
باسلام
ساختمان ما شش واحدی هست که سه واحد از درب حیاط ورودی دارن و سه واحد از درب جدا ورود دارن و رفت آمد ما از حیاط هست که شب میارن ماشین پارک میکنن در مسیر رفت و آمد.هر موقع هم اعتراض کردیم گفتن ما تو حیاط مشا هستیم و شما نمیتوانید اعتراض کنید و این کار باعث اختلال در رفت آمد و سلب آسایش ما شده آیا میتوانیم بابت این شکایت بکنیم؟
سلام وقتتون بخیر
اگر باعث ایجاد مزاحمت شده باشد ارتباطی به مشا بودن ندارد و شما میتوانید شکایت کنید.
موفق باشید
سلام همسایه ما قصد دارد از انباری خودش به عنوان کافه استفاده کند ما موافق نیستیم اما او میگوید که انباری خودش و ملک خودش است و حق دارد از ان به عنوان تجاری استفاده کند و نیازی به کسب رضایت ما ندارد ایا این درست است؟ این ملک مسکونی است و ما راضی نیستیم در انباری انها کافه باز شود چون امنیت ملک ما از بین می رود
ما امکان شکایت داریم؟
سلام وقتتون بخیر
خیر برای راه اندازی کافه در ملکمسکونی نمیتواند اقدام کند.
موفق باشید.
سلام وقت بخیر، آپارتمان ۶۰ واحدی هستیم بنده طبقه ۹ میشینم و طبقه ۱۰از بالکن خرابی لوله فاضلاب داره و دو ماه هست که درست نمیکنه آیا هئیت مدیر می تواند اب و برق ویا گاز رو برای طبقه ۱۰ قطع کنه
سلام واسه طبقه 9نمیتونه فقط باید انشعابات اون واحد قطع بشه اگه لوله فاضلاب واسه کل ساختمان باشه بله آب میتونه قطع کنه
سلام وقت بخیر
ساختمان ۸ واحدی هستیم
پارکینگ مشا هست و پنج جای خودرو وجود دارد دیوار بغل درب واحد رو میخوان تخریب کنن یک درب اضافه کنند بابت درب ریموت دار اما باز هم مشکلی رفع نمیشه از ساختمان ،،، برای تغییر در نمای ورودی نیازمند اجازهی تمام مالکین هست ؟؟ بابت این تغییرات غیر ضروری هزینه ۳ میلیونی از تمامی واحد ها میخواهند ،،،، ما بابت این موضوع در صورت تغییر در نمای درب ورودی ساختمان در صورت انجام میتوانیم شکایت بکنیم از مدیر ساختمان ؟؟
سلام
وقتتون بخیر
بله چون مشاع هست نیاز به اجازه ی تمام مالکین هست.
موفق باشید.
سلام وقت بخیر ما یک ساختمان ۱۲ واحدی هستیم که ۲ عدد جای پارک اضافی در حیاط است و ۱۱ واحد راضی به اجاره آنها هستن برای تامین مخارج ساختمان اما یک واحد مخالفت میکنه و تهدید به شکایت . حتی برای گذاشتن تانکر اب برای ساختمان هم مخالف است
درود
مطابق ماده ۴۷۵ قانون مدنی:
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
یعنی شما اهالی ساختمان نسبت به سهم خودتان می توانید تصرف حقوقی داشته باشید یعنی اجاره بدید، صلح کنید و …. ولی تصرف مادی ، تسلیم عین مستاجره به مستاجر ( تحویل مال اجاره به مستاجر ) نیاز به اذن شریک دیگر دارد و درصورت رد نمی توان اقدامی را انجام داد و درصورت تسلیم عین مستاجره به مستاجر شریک ناراضی می تواند تحت عنوان خلع ید رفع تصرف غاصبانه را خواستار بشود و حتی علیه مستاجر میتواند تصرف عدوانی در ملک مشاع را شکایت کند که ممکن است حبس یا جزای نقدی داشته باشد . لازم به ذکر است در صورت اجاره تمامی سهم (یعنی صرف اجاره نسبت به سهم خودتان نباشد و نسبت به تمام سهم انتقال انجام گرفته باشد) شخص شریک ناراضی می تواند تحت عنوان شکایت کیفری انتقال مال غیر علیه تمامی افراد موضع کیفری بگیرد
در مورد تانکر هم باید گفت 1): نظر اکثریت ملاک است 2): در صورت مخالفت اکثریت یا بنابر هر شرایطی موفق به ایجاد تانکر نشدید پس از تامین دلیل از شورای حل اختلاف مطابق قاعده لاضرر و اصل 40 قانون اساسی طرف مقابل را ملزم به همکاری کنید
( مطابق اصل 40 قانون اساسی, هیچ کس نمی تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار دیگری قرار دهد. )
موید باشید
سلام يکی از مالکان آپارتمان ما بدون هماهنگی علاوه بر خودرو موتورسیکلت را هم داخل پارکینگ در فضای مشاع پارک می کند در حالی که فقط یک جا پارک دارد آیا این کار قانونی می باشد؟
سلام معمولاً همه ساکنین حق پارک موتور را دارند.
باسلام بدون اذن شما حق پارک موتور در قسمت مشاغ را ندارد وشما میتوانید علیه او بعنوان تصرف مشاعات شکایت کرده و از او خلع ید نمایید
سلام
در یک ساختمان ۴ طبقه و ۱۲ واحدی ۴ نفر از صاحب خانه ها در جلسات شرکت نمیکنند و پول مشاعات را نمیپردازند و پاسخگو نیستند، لطفاً چطوری پیگیری کنیم از لحاظ قانونی؟ یه راهنمایی بفرمائید. ممنون
با سلام
از طریق شورای حل اختلاف
سلام وقت بخیر
ما در یک آپارتمان ۲ طبقه و دو واحدی هستیم که ۲ مالک هستیم
یک واحد ۵۰ متری هم در پارکینگ بصورت مشاع هست.
ما میخواهیم که این واحد را اجاره بدهیم ولی همسایه مخالفت میکند.
آیا میتوانیم از طریق مراجع قانونی به این مساله رسیدگی کنیم که یکی از یکی دیگه اجاره کنه و اون واحد بیکار نماند؟
با سلام
در این مورد واحد های مشاعی رضایت دو طرف شرط است. اگر این مورد در اختیار یکی از طرفین قرار دارد طرف دیگر می تواند اجرت المثل ایام استفاده را دریافت نماید.