شاید برای شما نیز پیش آمده باشد که قراردادی را در مورد یک ملک به امضا رسانده‌اید، اما به دلیل عوامل مختلف به دنبال فسخ قرارداد هستید. متاسفانه به دلیل شرایط نابسامان اقتصادی امروز، بسیاری از قراردادها از جمله قراردادهای ملکی به دلایلی نظیر کاهش ارزش پول یا افزایش قیمت ملک مورد معامله، عدم توان پرداخت ثمن معامله توسط خریدار و یا … دچار مشکلات حقوقی می‌شود که طرفین قرارداد یا حداقل یکی از آن‌ها را مجاب به فسخ قرارداد می‌نماید.
فسخ قرارداد ملکی، در نظام حقوقی تابع شرایط و قوانینی است که می‌بایست حتما وجود داشته باشند. در غیر این صورت براساس اصل اعتبار قراردادهای خصوصی میان افراد، فسخ قرارداد امکان پذیر نیست. در این نوشتار در مورد فسخ قرارداد ملک و شرایط آن صحبت شده است.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
تعریف حقوقی فسخ قرارداد
فسخ در لغت به معنای تباه و ضایع کردن و در اصطلاح حقوقی، به معنای پایان دادن به یک قرارداد حقوقی توسط طرفین قرارداد یا یکی از آن‌ها و یا شخص ثالث است. پس از فسخ قرارداد بسته به شرایط فسخ درنظر گرفته شده در قرارداد و یا اراده شخص ثالث (دادگاه)، علاوه بر بازگشت همه شرایط به زمان قبل از قرارداد (اعم استرداد مال یا موضوع قرارداد)، ممکن است خسارت نیز شامل طرفین قرارداد گردد. براساس ماده 396 قانون مدنی، شروطی وجود دارند که موجب برهم خوردن قرارداد و یا عبارت دقیق‌تر فسخ قرارداد می‌شوند. به این شروط، خیار گفته می‌شود.
انواع خیارهای فسخ قرارداد
انواع خیارهای فسخ قرارداد عبارتند از:
-
خیار مجلس
در هنگام عقد یک قرارداد و تا زمانی که جلسه انعقاد تمام نشده و طرفین جلسه را ترک نکرده‌اند، براساس خیار مجلس هرکدام حق دارند، قرارداد را فسخ نمایند.
-
خیار شرط
اگر هر کدام از طرفین برای خود در قرارداد مدت زمانی را برای فسخ یکطرفه درنظر گرفتند، به آن خیار شرط گفته می‌شود.
-
خیار تاخیر ثمن
در قراردادهای بیع که مورد معامله مالیت دارد، چنانچه زمانی برای تحویل مبیع یا ثمن معامله در قرارداد تعیین نشده باشد و فروشنده مورد معامله را تحویل نداده باشد و خریدار تا 3 روز پس از انعقاد قرارداد، ثمن معامله را به فروشنده ندهد، فروشنده بر مبنای خیار تاخیر ثمن، حق فسخ دارد.
-
خیار غبن
خیار غبن و یا غبن فاحش زمانی رخ می‌دهد که در یک معامله، ثمن یا ارزش مال فروخته یا خریده شده بیش از اندازه عرفی کم یا زیاد درنظر گرفته شده باشد. در این شرایط متضرر قرارداد می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد نماید.
-
خیار عیب
چنانچه در هنگام عقد قرارداد، عیبی در مال مورد معامله وجود داشته باشد که خریدار از آن بی اطلاع باشد، پس از آگاهی از آن یا می‌تواند قرارداد را فسخ نماید و یا می‌تواند وجه ناشی از کاهش ارزش مال دارای عیب را از فروشنده مطالبه نماید.
-
خیار تدلیس
چنانچه فروشنده خریدار را در معامله فریب دهد و مال را براساس فریب بفروشد، مرتکب تدلیس در معامله شده و خریدار حق فسخ پیدا می‌کند.
-
خیار حیوان
چنانچه مال مورد معامله حیوان باشد و خریدار مبلغی را برای خرید حیوان پرداخت کرده باشد، خریدار تا 3 روز حق فسخ دارد.
-
خیار تبعض صفقه
چنانچه بخشی از یک قرارداد به دلایلی منحل یا باطل گردد، هر کدام از طرفین براساس خیار تبعض صفقه می‌توانند باقی قرارداد را فسخ کنند. مثلا چنانچه خریدار دو ملک جداگانه را از یک فروشنده بخرد، اما قیمت هر کدام از ملک ها به صورت جداگانه تعیین نگردد و بعدا مشخص گردد که یکی از ملک ها توقیف شخص ثالث است، خریدار می‌تواند کل قرارداد را فسخ نماید.
-
خیار تخلف از شرط
چنانچه در قرارداد، هرکدام از طرفین شروطی برای فسخ معامله تعیین کنند درصورت عدم رعایت شروط، طرف مقابل حق فسخ دارد.
بررسی شروط فسخ قراداد ملک
به طور کلی، عمده دعاوی مربوط به فسخ قرارداد، در حوزه ملک رخ می‌دهد. در این بخش شرایط فسخ مربوط به دو نوع قرارداد رایج در حوزه ملک یعنی مبایعه نامه و اجاره نامه بررسی می‌گردد.
فسخ قراداد مبایعه نامه ملک
مبایعه نامه های ملکی معمولا در دفاتر املاک تنظیم شده و دارای کد رهگیری هستند. این قراردادها عمدتا به صورت پیش فرض و آماده در سیستم وجود داشته و بسیاری از مواد آن به گونه‌ای تنظیم شده که حق فسخ قرارداد ملک را از طرفین ساقط می‌کند. مگر آن که دو طرف با توافق، خود بندهایی که به توافقات از پیش آماده در این مبایعه نامه ها اضافه کنند. مهم‌ترین نکات حقوقی در مورد فسخ مبایعه نامه های ملکی عبارتند از:
- به طور کلی عمده خیارات فسخ مورد استفاده در مبایعه نامه های ملکی اعم از خیار شرط و یا تخلف شرط، خیار تدلیس و غبن فاحش هستند. خیار عیب و خیار تاخیر ثمن در معاملات ملکی بسیار کم رخ می‌دهد. چرا که معمولا در دفاتر املاک در هنگام عقد قرارداد حتما مبلغی به عنوان بیعانه رد و بدل می‌شود و علاوه بر این در متن قرارداد ذکر می‌گردد که خریدار، ملک مورد نظر را رویت کرده و از شرایط آن اطلاع دارد.
- چنانچه فروشنده هستید، بهتر است شرط نمایید، که اگر خریدار مبلغ ثمن ملک را طبق تعهدات پرداخت ننماید، فروشنده حق فسخ قرارداد ملک را به صورت یکطرفه دارد.
- اگر پرداخت بخشی از مبلغ منوط به تحویل ملک باشد، و خریدار مبلغ را پرداخت نکرد، اگر فروشنده ملک را تحویل نداده باشد، نمی‌تواند تقاضای فسخ قرارداد نماید.
معمولا در بخشی از مواد قرارداد ذکر شده که اگر ملک قانونا قابل انتقال به خریدار نباشد، یعنی مثلا توقیف و یا در رهن باشد، یا متعلق به شخص ثالث (مستحق للغیر) باشد، خریدار حق فسخ دارد.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
ثبت ديدگاه