فروش ملک مشاع

//فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع ﺣﺎﻟﺘﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ در آن ﻣلکی ﺑﯿﺶ از ﯾﮏ ﻣﺎﻟﮏ دارد ﺑﯽ آﻧﮑﻪ ﺣﺪ و ﻣﺮز ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ آﻧﻬﺎ ﻣﺸﺨﺺ و ﺗﻌﯿﯿﻦ ﺷﺪه ﺑﺎﺷﺪ. ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺎﻟﮑﺎن در ﺟﺰء ﺟﺰء ﻣﺎل ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺳﻬﺎﻣﺸﺎن ﻣﺎﻟﮏ ﻫﺴﺘﻨﺪ. ﻧﻤﻮﻧﻪ ﺑﺎرز ملک ﻣﺸﺎع ارث ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ.

درخصوص ملک مشاع ماده (۵٧١) قـانون مـدنی اذعان می دارد: «اجتماع حقوق مالکان متعدد در‌ شی‌ء واحد‌ به نحو اشاعه ».

بر این اساس آنچه قابلیت‌ تملک‌ یک نفر داشته باشد قابل تملک از جانب چند نفر نیز هست.

انواع تـصرفات حـقوقی در مورد ملک مشاع

تصرفات حقوقی به معنای انجام‌ معاملات‌ در مورد ملک مشاع می‌باشد. معـاملات ملک مشاعی به دو شکل است:

فروش ملک مشاع

تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به مقدار سهم خود

از ماده ۵٨٣ قانون مدنی اینگونه دریافت می‌شود:

هر کدام از شرکا در ملک مشاع‌ بـدون رضایت سایر شرکای قادر به انتقال سهم‌ خود‌، به‌طور جزئی یا کلی به شخصی ثالثی می‌باشند. همچنین، هر کدام از آن‌ها می‌توانند در ملک مشترک در مورد سهم خود‌ هر‌ گونه‌ تـصرف حـقوقی را انجام دهد. این تصرف‌ در مورد انتقال‌ عین ملک یا منفعت آن برقرار است.

براساس ماده۵٨١ قانون مدنی تصرفات هریک از شرکا درصورتی کـه بـدون اذن یا‌ خـارج‌ از‌ اذن باشد تابع مقررات فـضولی می‌باشد. این‌ تصرفات به این دلیل که تصرف در امـوال دیگـران است، فضولی بوده و تابع اجازه بعدی آنهاست. بر اساس ماده کلی‌ هر‌ مالکی‌ می تواند در ملک خود هر نوع تصرفی را به انجام برساند‌. ملـک‌ مذکور را به شخص یا اشخاص دیگری در صورت نبود منع قانونی، منتقل کند.

تصرفات مادی به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

۱- تصرفات مادی بدون اذن سـایر شرکا

۲- تصرفات مادی با‌ اذن‌ سایر‌ شرکا

در تصرفات مادی بدون اذن سـایر شـرکا، هر شـریکی برای تصرفات مادی خود باید از‌ سایر شرکا اجازه بگیرد.

شرکای دیگـر درصـورت تصـرف شریک می‌توانند مانع او شوند.

طبق ماده ۵٨٢ قانون مدنی

شـریکی که بـدون اذن یا در‌ خارج‌ از‌ حدود اذن تصرف در املاک شرکت نمایه ضامن اسـت . در مـاده ۴٣ قـانون‌ اجـرای‌ احکام‌ مدنی نیز این موضوع ذکر شده است. در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک‌ مشاع‌ به نفع قسمتی از ملک مشاع باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود‌. اما‌ تصـرف محکوم له در ملـک خلـع یـد شـده مشمول مقررات املاک مشاعی‌ است‌ . انتقال ملک مشاع در مورد تصرفات مادی‌ تنها‌ به‌ اذن سایر شرکا مجـاز می شـود. انتفاع‌ و تصرف‌ در ملک مشاع بی اذن شریک ممنوع است. بـه طوریکـه مالـک مشـاع بـدون‌ اذن‌ شریکان حق تصرف مادی که‌ مستلزم‌ تصرف در‌ سهم‌ دیگران‌ است را ندارد. شـریک متخلـف در‌ حکـم‌ غاصب است.

چنانچه یکی از شرکا در یک قسمت معین‌ از‌ ملـک مشـاع بنـایی بدون رضایت شرکا احـداث کنـد:

می توانند قلـع و قمـع‌ بنـای‌ احـداثی را از دادگاه تقاضا کند.

بنـابراین می توان قایل بـه عـدم جواز‌ تصرف‌ شریک در ملک مشاع ، بدون‌ اذن‌ شرکا‌ دیگر شد. در‌ تصرفات‌ مادی با اذن سایر‌ شرکا‌ی دیگر در ملک مشترک، تصرف مجاز است. اما شرکای می‌توانند هـر زمانی از‌ اذن خود بازگردند (صرف نظر کنند). در این حالت، تصرف غیر مجاز خواهد بود. مگر این که در یک قرارداد عقد لازم، حق رجوع از اذن از سایر شرکا گرفته شده باشد.

انتقال ملک مشاع‌

انتقال به معنی از بین رفتن مالکیت مالک‌ نسبت‌ بـه‌ ملک یا‌ املاک معین به‌ نفع‌ مـالک جـدید اسـت.

انتقال به دو شکل صورت می‌گیرد:

۱- انتقال مسبوق به نقل مانند بیع

۲- انتقال‌ غیرمسبوق‌ به‌ نقل مانند انتقال ترکه به ورثه متوفی‌.

به طور معمول، در ادبیات حقوقی‌ اولی‌ را‌ نقل‌ و دومی‌ را انتقال می‌گویند.

شرایط تقسیم ملک مشاع

شرکت یا اشاعه در هر دو حالت اجباری و اختیاری بـا تقسیم ملک بین‌ شرکا‌ از بـین می‌رود.

پس از تقسیم ملک، دیگر شراکت و مال مشاع وجود ندارد. طبق ماده ۵٨٩ قانون مدنی در هر شریک الملک می تواند هر وقت بخواهـد تقاضـای تقسیم ملک مشترک را بنماید.

بعبارت بهتر تقسیم در واقع معامله خاصی است که عمل تقسیم بیانگر از‌ اراده‌ و رضایت‌ طرفین بـه آن معامله می باشد.

شریک تمام ذرات منتشره در سهم دیگران را ‌‌واگذار‌ می‌کند تا در سهم خود مالکیت مستقل پیدا کند. شریکی که می‌ خواهد‌ دو‌ دانـگ مشـاعی او از یـک خانـه یـا زمـین از سهام دیگـران تـفکیک گردد. اگرهمه‌ شرکا توافـق داشـته باشند می توانند بـا نظر کارشناسـی (اگر ملک قابل تفکیک‌ و تقسیم باشد.) سهم هر‌یک‌ مشخص گردد.

همچنین باتنظیم یک سند رسمی که حاکی ازتـقسیم وتعیین سهم هرکدام براساس توافق است نتیجه تقسیم حاصل می شود. از این راه به اصـطلاح معامله یـا تمیز‌ حق صورت می‌گیرد.

همچنین باتنظیم یک سند رسمی که حاکی ازتـقسیم وتعیین سهم هرکدام براساس توافق است نتیجه تقسیم حاصل می شود. از این راه به اصـطلاح معامله یـا تمیز‌ حق صورت می‌گیرد.

حـق‌ تـقسیم در تمام املاک مشاعی از جمله ارث وجود دارد.

هـر کدام از شـرکا حق درخواست تقسیم ملک مشترک‌ را‌ دارد. پیش‌بینی حق تقسیم ناشی از محدودیت هایی است کـه در استفاده از ملک مشاع برای شرکا وجـود دارد. به حدی که گـفته شـده است املاک مشاع دارای عیب‌های فراوانی هستند و موجب ضرر برای مالکین مال می باشند.

برای رهایی از این ضرر قـانون بـرای هـر یک از شرکا حق درخواست تقسیم را شناخته است ؛ و ماده ۵٨٩ قانون مدنی در این مورد‌ گفته:

در شـریک اعـمال می‌تواند‌ هر‌ وقت‌ بـخواهد تقاضای تقسیم ملک مشترک را بنمایـد.

مگر درمواردی که تقسـیم بـه موجب ایـن قانون ممنوع یا شرکا بـه وجه ملزمی‌ ملتزم‌ به‌ عدم تقسیم شده باشند.

مدارک لازم دعاوی فروش ملک مشاع

مدارک لازم برای طرح دعوی فروش ملک مشاع عبارتند از:

  • کپی کارت ملی
  • اصل و کپی سند مالکیت
  • فیش واریز هزینه دادرسی
  • فرم دادخواست
  • گواهی عدم افراز
  • وکالت‌نامه در صورت گرفتن وکیل فروش مال مشاع یا وکیل فروش ملک مشاع

خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۷۷۷۲۸۴۵۴ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

دادخواست فروش ملک مشاع می‌بایست در دفتر خدمات قضایی ثبت گردد. فروش ملک مشاع یکی از پرونده‌هایی است که به دلیل تعدد شرکا و سلایق و نظرات مختلف معمولا روندی کند و پر دغدغه و پر هزینه دارد. استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی و ارجاع پرونده به وکیل خوب می‌تواند فرایند رسیدن به نتیجه را کوتاه کند. وکیل ملک مشاع می‌تواند با گفتگو با تمامی شرکا مسیر را به سمت توافق قانونی و مورد احترام همه شرکا پیش ببرد و موجبات رضایت همه افراد ذیفع فراهم گردد. بهترین وکلای دعاوی ملکی به خصوص در زمینه فروش ملک مشاع و افراز در موسسه حقوقی وکلای دادگستر پاسارگاد حضور دارند. برای مشاوره حقوقی تلفنی و یا مشاوره حقوقی حضوری با موسسه (۷۷۷۲۸۴۵۴-۰۲۱) تماس بگیرید.

۱۳۹۷-۱۱-۱۴ ۱۹:۰۹:۳۱ +۰۳:۳۰

یک دیدگاه

دسته بندی محصولات

سبد خرید