یکی از مهمترین قسمت های اختصاصی در ساختمان ها، پارکینگ آن است. هر واحدی دارای انباری و پارکینگ است که تمامی جزئیات آن در سند مالکیت قید گردیده است. پس باید بگوییم برای اجاره پارکینگ شخصی و مشاع نیاز به رعایت قوانین خاصی خواهیم داشت.
افراد بسیار زیادی هستند که پس از خرید ملک دارای پارکینگ، به دوستان و آشنایان خود که در واحد ساختمانی سکونت ندارند، اجازه استفاده از پارکینگ را می دهند. یا به نوعی اقدام به اجاره پارکینگ شخصی و مشاع به افراد غیر ساکن می نمایند. این مسئله بدون شک برای دیگر اهالی ساکن در واحد آپارتمانی، مشکلاتی را به بار خواهد آورد.
در چنین شرایطی این سوال مطرح می شود که ایا اجاره پارکینگ شخصی و مشاع به افرادی که خارج از آپارتمان سکونت دارند عملی درست است یا خیر؟ در پاسخ به این سوال باید بیان نمایم که طبق قانون تملک آپارتمان ها، هیچ یک از ساکنین اجازه ندارند در مشاعات تصرف نموده یا آن را به غیر واگذار نمایند. مگر در صورتی که از تمامی ساکنین آپارتمان کسب اجازه قانونی شده باشد و در مورد پارکینگ یا انباری اختصاصی که در سند ذکر شده باشد در صورت عدم مزاحمت بلامانع است.
هر ساختمان دارای دو قسمت اختصاصی و مشاعات می باشد، که هر کدام قوانین خاص خود را دارند. قسمت های اختصاصی هر آپارتمان، در اصل بخشی از یک ساختمان به شمار می رود که در سند مالکیت هر مالکی قید گردیده است.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
قانون مالکیت و اجاره پارکینگ شخصی و مشاع
به کرات شاهد این مسئله هستیم که در زمان خرید آپارتمان، هیچ قانون خاصی در خصوص استفاده از پارکینگ بیان نمی شود. در این جا با این سوال مواجه می شویم که اگر ساختمان دارای پارکینگ است، این پارکینگ ها چگونه بین واحد های ساختمانی تقسیم می شوند؟ آیا میتوان پارکینگ را به افرادی که خارج از آپارتمان ساکن هستند اجاره داد؟
باید بگوییم تقسیم پارکینگ مشاع در این شرایط به دو صورت انجام می گردد. حالت اول اختصاص پارکینگ خصوصی می باشد. یعنی هر واحد ساختمان، همانطور که داری انباری اختصاصی است، باید پارکینگ اختصاصی نیز داشته باشد.
برای این کار باید میزان مساحت و موقعیت آن تعیین شود. تمامی این شرایط در سند رسمی قید خواهد شد. در نهایت قسمتی که به عنوان پارکینگ ساختمان مشخص تعیین می گردد، متعلق به صاحب آپارتمان خواهد شد. بهتر است این نکته را به خاطر داشته باشید که طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها، قسمت هایی همچون انباری، پارکینگ، بالکن و به صورت کلی تمامی قسمت هایی که در سند مالکیت هر شخص قید شده است، در اصل جزو قسمتهای اختصاصی آپارتمان به شمار می روند.
اما قسمت های مشاع و مشترک، قسمت هایی هستند که حق استفاده از آنها منحصر به یک آپارتمان نبوده و همه مالکان ساختمان، حق استفاده از آنها را دارند.
تقسیم و اجاره واحد مشاع
مشاعات در اصل به گونه ای هستند که تمامی ساکنین آپارتمان در استفاده از آنها حق دارند. یعنی برای اجاره دادن آن ها باید شرایط خاصی را در نظر داشت. مثلا اگر تقسیم پارکینگ مشاع با توافق تمامی ساکنین آپارتمان صورت پذیرد، از نظر قانونی مانعی ندارد. زیرا طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن، تمامی مالکان آپارتمان ها در استفاده از قسمت های مشاع و مشترک شریک هستند.
از سوی دیگر اجاره پارکینگ مشاع توسط مالک آپارتمان، به افرادی غیر از ساکنین (مالکین و ساکنین آپارتمان)، مغایر با قوانین شراکت بوده و قابل پذیرش نیست. مگر استفاده یا اجاره هر یک از قسمت های مشاع، با توافق ساکنین صورت پذیرد.
البته لازم به ذکر است اجاره پارکینگ مشاع به هر یک از مالکان همان ساختمان منع قانونی نداشته و تنها افرادی که خارج از آپارتمان سکونت دارند، حق هیچ گونه تصرف و استفاده از این قسمت های مشاع را ندارند. این مسئله می تواند منجر به دخالت افراد غریبه در ساختمان به شمار رفته و حتی امنیت آپارتمان را نیز به خطر اندازد.
اصولا افرادی که دارای وکیل ملکی هستند در زمان انعقاد قرارداد خرید، با جزئیات بیشتری به این نکات توجه می کنند. زیرا به هیچ عنوان نمی خواهند در آینده موکل آنها دچار مشکلات ملکی گردد. از این رو مراجعه به وکیل پیش از عقد قرارداد ملکی لازم و ضروری به شمار می رود.
تقسیم پارکینگ با توافق ساکنین
این نکته را به خاطر داشته باشید که بعضی از قسمت ها در آپارتمان ها به صورت مشترک مورد استفاده قرار می گیرد. حتی ممکن است واحدهای یک آپارتمان به صورت مشاع حق استفاده از یک پارکینگ را داشته باشند. پس برای اجاره پارکینگ مشاع، یا هرگونه تصرف در این قسمت ها، باید حتما اجازه قانونی از مالکین و ساکنین داشت.
اصولا در هیچ سند ملکی اجازه اجاره پارکینگ مشاع به صورت اختصاصی به هیچ مالکی داده نشده است. پس این قسمت ها می تواند جزو مشترکات ساختمان به شمار رفته و تمامی اهالی ساختمان حق استفاده از آنها را داشته باشند. در این حالت هر کسی می تواند اتومبیل خود را قسمتی که مد نظرش است قرار دهد. بدون این که دیگر ساکنین ساختمان اعتراض به استفاده از پارکینگ مشاع نمایند.
البته در برخی مواقع توافق نمودن ساکنین با یکدیگر کارساز نبوده و در نهایت مالکان با یکدیگر بر سر استفاده از پارکینگ به مشکل بر میخورند. برای این کار مالکان می توانند پارکینگ ها را بین خود تقسیم نمایند. همان طور که در ماده 10 قانون مدنی بیان شده است، تقسیم پارکینگ ها با توافق تمام مالکان طبق قانون بدون اشکال است.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
سلام
آیا واحدی ک حق پارکینگ دارند بدون رضایت بقیه می تواند حق پارکینگ خودشو ب یکی دیگه از واحدهای ساختمان اجاره بده
یعنی اگه اون بخواد اجاره بده من رضایت نداشته باشم باز هم کارش قانونی حساب میشه ؟
درود
به خود ساکنین ساختمان می تواند اجاره دهد و منع قانونی ندارد.
با درود فراوان
مستاجری یک واحد آپارتمان اجاره کرده که میخواهد پارکینگ خود را بغیر از مالکان آن ساختمان اجاره بدهد بنده بعنوان مدیر ساختمان تحت چه عنوانی بایستی شکایت کنم و از مالک آن واحد شکایت کنم یا از مستاجری که پارکینگ را اجاره داده . در ضمن ۷ واحد هستیم که هیچ یک از مالکان راضی نیستند ولی این بنده خدا گوشش بدهکار نیست . لطفا راهنمایی بفرمایید .
درود و عرض ادب
ایشان امکان اجاره دادن پارکینگ خود به فردی که خارج از ساکنین آپارتمان باشد ندارد
چراکه هم ممنوعیت قانونی دارد و هم ممکن است امنیت ساختمان را به خطر بندازد
در صورت انتقال ابتدا به ایشان اظهارنامه بزنید اگر توجه ایی نشد از طریق دفاتر خدمات قضایی شکایت خود را علیه ایشان تحت عنوان ابطال اجاره نامه و مطالبه کلیه خسارات دادرسی مطرح کنید.
با سلام
بنده یک واحد پارکینگ خصوصی از ساختمان جنب ساختمان خودمان اجاره کرده ام ، مالک پارکینگ پول شارژ ماهانه را نداده و الان هیئت مدیره جلوی بنده را گرفته و گفته اند چون صاحب پارکینگ پول شارژ ساختمان را نداده 1- اول اجاره بهارو 2برابر کنید 2- و کل اجاره بها رو به حساب هیئت مدیره واریز کنید و دیگر به حساب صاحب پارکینگ چیزی واریز نکند (و اگر اینکار را نکنید هیت مدیره میتواند جلوی شما برای ورود به پارکینگ رو بگیرد).
سوال1- آیا هیئت مدیره این حق را دارد کرایه اضافه کند و از بنده بخواهد همه پول را به حساب آنها بریزم و نه به حساب صاحب پارکینگ خصوصی؟
سوال 2- آیا هیئت مدیره اختیار دارد از ورود بنده به بهانه شارژ ندادن صاحب پارکینگ جلوگیری کند ؟ وقتی یک پارکینگ خصوصی که در سند قید شده است را اجاره کرده باشم نه مشاع ؟
با تشکر از حسن نیت شما
سلام و ادب
اقدام اعضای هیئت مدیره قانونی نیست
شما بایستی ابتدا اگر از ورود شما به پارکینگ جلوگیری کردن با 110 تماس بگیرید تا مامور نیروی انتظامی در محل حضور پیدا کرده و صورت جلسه اتفاق پیش آمده را برای شما تنظیم شود سپس به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی رفته و شکایت ممانعت از حق را علیه افراد مزبور مطرح کنید
موفق باشید
با سلام
ساختمان ما ۸ واحد میباشد که ۳ واحد پارکینگ اختصاصی دارد، حیاط مجتمع جا برای پارک ماشین دارد، میشه با توافق کل ساکنین اون ۵ واحد که پارکینگ ندارد، پارک کنند؟
و برای پارک کردن مبلغی رو ماهیانه مدیر ساختمان به عنوان اجاره دریافت کند و خرج خود ساختمان کند؟
با سلام و احترام
اگر تمامی ساکنین با امر مشکل نداشته باشند و توافق صورت گیرد مانعی ندارد. ولی اگر حتی یک نفر مخالف باشد امکانپذیر نیست.
سلام من مستاجرم در سویتی که گوشه پارکینگ درست شده و سند نداره الان همسر صاحب خانه که جدا شدن یک واحد طبقه بالا بنامشه آمده میگه باید نصف کرایه رو به من بدی و گرنه شکایت میکنم و خود صاحب خانه هم میگه باید تمامش به حساب خودم بریزی و گرنه شکایت میکنم. الان تکلیف من چیه کرایه رو نصف به هر کدوم بدم یا تمامش به صاحب خونه که باهاش قرارداد بستم.
سلام شما صرفاً مبلغ را به حساب فردی كه با او قرارداد داريد واريز كنيد و از ايشان بابت اينكه اگر از سوی همسر سابقشون مشكلی پيش آمد در هر مرجعی پاسخگوی ضرر و زيان شما خواهند بود دريافت كنيد.
با سلام، آیا میتوان با اکثریت آرا مجمع عمومی، حیاط مشاع را به عنوان پارکینگ خودرو به یکی از ساکنین مجتمع مسکونی اجاره داد و عواید حاصل را در صندوق مجتمع واریز و صرف هزینه های مجتمع مسکونی کرد؟
با سلام
خير، تغيير كاربری از اختياران مجمع عمومی نيست.
با سلام بك واحد سرابداري در ساختمان و مجتمع ١٥ واحدي ما قرار دارد و اكثريت موافق اجازه آن به مستاجر هستند و دو نفر از ساكنين مخالف در نهايت ايا مي توانند بدون نظر مخالفين ان محل را اجاره بدهند ؟
درود
مطابق ماده ۴۷۵ قانون مدنی:
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک. یعنی شما اهالی ساختمان نسبت به سهم خودتان می توانید تصرف حقوقی داشته باشید یعنی اجاره بدید، صلح کنید و …. ولی تصرف مادی ، تسلیم عین مستاجره به مستاجر( تحویل مال اجاره به مستاجر )نیاز به اذن شریک دیگر دارد و درصورت رد نمی توان اقدامی را انجام داد و در صورت تسلیم عین مستاجره، شریک ناراضی میتواند خلع ید رفع تصرف غاصبانه را خواستار بشود
موفق باشید