در صورتی که چند نفر بنا بر دلایلی در یک مال به طور مشاعی شریک باشند و مشخص کردن دقیق این موضوع که کدام قسمت از مال به کدام شریک مشاعی تعلق دارد امکان پذیر نباشد، در اینصورت تصرف در مال و یا فروش مال به مشکل خواهد خورد. به همین علت معمولا شرکای مشاعی، به ویژه در اموال غیر منقول مانند زمین به دنبال مشخص کردن سهم متعلق به خود در مال غیر منقولی می باشند که در آن شراکت به صورت اشاعه است و این کار فقط از طریق افراز امکان پذیر می باشد. در این مطلب درباره نحوه افراز ملک مشاع از زبان بهترین وکیل ملکی گروه وکلای پاسارگاد صحبت خواهیم کرد، با ما همراه باشید.
افراز چیست؟
قبل از پاسخ دادن به این سوال، ابتدا باید درباره مفاهیمی مانند مال غیر منقول، مال مشاعی، همچنین شراکت به نحو اشاعه، صحبت نماییم. سپس، با استناد به این توضیحات، مفهوم افراز را بیان کنیم. بر اساس ماده ۱۲ قانون مدنی: “مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان آن را نقل نمود. اعم از اینکه استقرار آن، ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.” طبق این ماده، به مالی که به دلیل داشتن ویژگی های ذاتی و یا به دلیل عمل انسان، قابلیت نقل و انتقال از یک محل به محلی دیگر را نداشته باشد و یا جابجا کردن آن باعث خراب شدن مال یا محل استقرار آن شود، مال غیر منقول یا غیر قابل نقل و انتقال می باشد.
“شراکت به نحو اشاعه” نیز، به این معنی است که چند نفر به دلیل عوامل قهری مانند ارث یا عوامل اختیاری مانند معامله، در یک مال مثل زمین یا ماشین شراکت داشته باشند. به مالی که شریک شدن در آن مال به صورت اشاعه است، مال مشاعی گفته می شود.
به این معنی که کلیه مالکین، در جزء جزء مال سهم دارند و اینکه کدام بخش از مال به کدام مالک یا شریک مشاعی تعلق دارد، قابل تفکیک نمی باشد. قانونگذاران برای مشخص نمودن سهم هر یک از مالکان مشاعی در مورد مال غیر منقول، افراز را تعیین کرده اند. افراز به این معنی است که سهم هر کدام از مالکان در مال مشاعی تفکیک و مشخص شود. به طوری که به راحتی بتوان مشخص کرد که کدام بخش متعلق به کدام شریک می باشد.
شرایط افراز چیست؟
به منظور بررسی نمودن شرایط افراز و فروش مال مشاع باید به “قانون افراز و فروش املاک مشاع”، مراجعه کرد. افراز و فروش مال مشاع در صورتی که شرایط آن وجود داشته باشد، امکان پذیر می باشد. شرایط انجام چنین اموری به صورت زیر است:
۱. اولین شرط افراز این است که مال جزو اموال غیر منقول باشد. همچنین، حداقل دو یا چندین فرد به نحو اشاعه، در آن مال شریک باشند و بر سر جداسازی آن نتوانند به توافق برسند.
۲. یکی دیگر از شرایط افراز، این است که مال غیر منقول مشاعی دارای سند مالکیت معارض نباشد. یعنی اینکه اداره ثبت دو سند برای یک ملک صادر نکرده باشد.
۳. یکی دیگر از شرایط مهم افراز، این است که مال غیر منقول قابل افراز باشد. در صورتی که مال غیر منقول قابل افراز نباشد، هر کدام از شرکای مال می توانند، با دادن دادخواست فروش مال مشاع از دادگاهی که ملک در آنجا واقع شده است، تقاضای صادر کردن حکم “فروش مال مشاع غیر قابل افراز” را داشته باشند.
مراحل و نحوه افراز
طبق “قانون افراز و فروش املاک مشاع”، به دو صورت از یعنی طریق مراجعه به اداره ثبت و یا از طریق دادگاه می توان افراز ملک مشاع را انجام داد:
نحوه افراز ملک مشاع از طریق مراجعه به اداره ثبت
طبق قانون “افراز و فروش ملک مشاع”، تنها در شرایط زیر می توان افراز ملک مشاع را از طریق اداره ثبت انجام داد:
۱. جریان ثبتی ملک مورد نظر به پایان رسیده باشد.
۲. در بین مالکین مشاعی، محجور یا غایب مفقود الاثر نباشند.
در صورت وجود شرایط فوق، هر کدام از مالکین املاک مشاعی، با همراه داشتن مدارک زیر می توانند به اداره ثبت مکانی که ملک در آنجا واقع شده است مراجعه نماید و درخواست افراز ملک را بدهند:
- نمونه فرم درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
- مدارک هویتی
- اطلاعات تمام مالکان
- سند رسمی ثبتی
- استعلامات ثبتی مربوط به ملک
بعد از دادن درخواست، کارشناس ثبت مدارک شما را بررسی خواهد کرد. در صورتی که مدارک ارائه شده توسط شما کامل بوده و ملک واجد الشرایط باشد، معاینه محلی از ملک مشاع، توسط یکی از کارشناسان اداره ثبت انجام می شود و نقشه های مربوط به آن ترسیم خواهد شد. در پایان کار نیز مسئول اداره ثبت پس از بررسی نمودن نقشه ها و مدارک، درباره افراز ملک مشاع تصمیم گیری خواهد کرد و نتیجه را به مالکان اعلام میکند. پس از ابلاغ شدن تصمیم اداره ثبت به تک تک مالکان، این افراد ۱۰ روز فرصت دارند تا درباره تصمیم اداره ثبت اعتراض نمایند. پس از طی شدن مراحل قانونی لازم، دادگاه به این اعتراض رسیدگی خواهد کرد.
ثبت ديدگاه