مشاعات ساختمان و قوانین حاکم بر آن چیست؟

  قانون مشاعات ساختمان در حقیقت به آپارتمان خاصی تعلق ندارد و به اشتراک استفاده قانونی متصرفان اشاره میکند. مشاعات ساختمان جز اموال مشترک می‌باشد که قابلیت نقل و انتقال ندارد و طبق قانون هر مالکی نسبت به سهم مالکیت خود و مساحت آپارتمانی که در اختیار دارد به صورت مشترک و مشاعی دارای سهم می‌باشد.

هیچ یک از افراد آپارتمان نمی‌توانند این حق را از دیگری سلب کنند و مانع استفاده ی انها از مساحت مشترک آپارتمانی شوند.

خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

مخارج مشاعات ساختمان

در حالت کلی می توان گفت که تامین مخارج مشاعات ساختمان مسئله ای می‌باشد که تنها به یک نفر مربوط نمی باشد و تمام ساکنین آپارتمان وظیفه دارند این مخارج را تامین کنند. منظور از مخارج مشاعات ساختمان همان هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان می‌باشد.

سوال بسیار مهمی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که سهم هرکس از مخارج مشاعات ساختمان چگونه تعیین و پرداخت می‌شود؟

در پاسخ به این سوال می توان گفت که هر کس نسبت به سهم واحد خود در ساختمان و متراژ واحدی که در اختیار دارد باید هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان را به مدیر ساختمان تحویل دهد تا اینگونه تمام مخارج مشاعات ساختمان تامین شود.

اما در صورت عدم پرداخت سهم مخارج مشاعات ساختمان توسط هر یک از اعضا و افرادی که در ساختمان زندگی می‌کنند و واحد مسکونی در اختیار دارند، می‌توان از راه های قانونی و حقوقی همچون تنظیم شکایت نامه و ارائه آن به شورای حل اختلاف، این مشکل را حل کرد.

انواع مالکیت در آپارتمان ها

موضوع مالکیت در آپارتمان، از جمله موارد بسیار مهمی می‌باشد که ارتباط مستقیمی با مبحث مشاعات ساختمان دارد. در حالت کلی مالکیت در آپارتمان ها به دو بخش بسیار مهم تقسیم می‌شود:

مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی

در تعریف مالکیت اختصاصی در آپارتمان ها می‌توان گفت که به طور رسمی مالکیت های این قسمت از ساختمان ها به طور مجزا برای هر واحد در سند هر شخص (مالک هر واحد) قید می‌شود که به آن مالکیت اختصاصی می‌گویند. حق استفاده‌ی اختصاصی از این قسمت ها تنها به مالک واحد مسکونی اختصاص دارد و هیچ فرد دیگری اجازه ی استفاده از آن را ندارد، از طرفی دیگر نیز تامین مخارج آن نیز تنها بر عهده ی مالک است. مالکیت قسمتهای اختصاصی آپارتمان اصولا به موارد زیر تقسیم می‌شود:

اتاق خواب

هال و پذیرایی

آشپزخانه

بالکن

سرویس‌ها

انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)

مالکیت بر قسمت‌های مشترک

مالکیت بر قسمت های مشترک ساختمان همان مالکیت در قسمت مشاعات ساختمان است. هر قسمت  از آپارتمان را که در سند مالکیت شخصی افراد ذکر نمی‌شود و همه ساکنین می توانند به طور مشترک ازاین قسمت های آپارتمان استفاده کنند. این قسمت ها در حالت کلی به موارد زیر تقسیم میشود:

زمین ساختمان یا قدر السهم ساختمان

درب ورودی

پشت بام

 آسانسور

راهرو و پنجره‌ها

شوفاژخانه

پارکینگ اضافی

پله‌ها و لابی

تاسیسات مشترک

ورودی پارکینگ

حیاط و باغچه

اشیای اضافی در مشاعات ساختمان

مواد قانونی ۴۷ و ۴۸ قانون مدنی در رابطه با اشیا اضافی در مشاعات ساختمان به نکاتی اشاره می کند که رعایت آنها برای تمامی افراد ساختمان الزامی می‌باشد.

به طور خلاصه با استناد به این دو ماده ی قانونی می‌توان به مفاهیم زیر در رابطه با مشاعات ساختمان اشاره کرد:

• قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع است.
• گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است.
• به هیچ عنوان استفاده از مشاعات ساختمان نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحد‌ها شود.
• اجاره پارکینگ توسط اشخاص خارج از ساختمان تنها در صورت شخصی بودن پارکینگ و عدم وجود مزاحمت امکان پذیر است.

چگونگی تسویه حساب هزینه

یکی از سوالات رایجی که در رابطه با موضوع مشاعات ساختمان اصولا برای افراد مطرح می شود آن است که در هنگام تنظیم هر نوع سند (انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و …) چگونه می‌توان هزینه ی مشاعات ملک مورد معامله را از ظرف قرارداد دریافت کرد و در رابطه با آن اطلاع رسانی لازم انجام شود؟

در پاسخ به این سوال باید به ماده ی ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها اشاره کنیم. در این قانون آمده است که: (دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.

با رعایت این ماده ی قانونی تمامی چالش ها و مشکلات احتمالی مربوط به تسویه حساب و اطلاع رسانی هزینه مشاعات ساختمان، حل خواهد شد و در صورت عدم رعایت آن از لحاظ قانونی می‌توان اقدامات لازم را برای احقاق حقوق مالک انجام داد.

خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

اقدامات قانونی در صورت عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان

در بسیاری از موارد دیده شده است که برخی از مالکین با وجود اطلاع و آگاهی از هزینه های مشاعات ساختمان، اقدام به پرداخت میزان سهم خود نمی کنند و باعث تضییع حقوق دیگران می‌شوند. ماده‌ی ۱۰ قانون تملک افراد چنین شرایطی را پیش بینی کرده است و مراحل قانونی زیر را در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود، بیان کرده است:

مرحله ی اول: ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.

مرحله ی دوم: اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.

مرحله ی سوم: با این حال اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.