شرایط فسخ قرارداد اجاره و رهن پیش از موعد

یکی از دعواهای حقوقی که میان مالک و مستاجر مطرح می شود، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد است. اجاره کردن به این معنی است که یک شخص برای مدت زمان مشخص یک مال از شخصی دیگر را اجاره نماید و به ازای بهره وری از آن مال، مبلغی را تحت عنوان اجاره‌ بها به مالک پرداخت کند. اما در صورتی که مالک قبل از به پایان رسیدن موعد به دلیل نیاز شخصی قصد گرفتن ملک خود را از مستاجر داشته باشد، چه اقداماتی باید انجام دهد؟

برای پاسخ به این سوال باید توجه داشته باشید که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر از قرارداد هایی است که قبل از به پایان رسیدن موعد اجاره مالک یا مستاجر حق فسخ آن را ندارند. اما در برخی از موارد قانون اجازه فسخ نمودن قرارداد اجاره را به طرفین داده است. به طوری که در برخی از موارد مانند معیوب بودن ملک یا در صورت توافق قبلی طرفین درباره فسخ قرارداد، صاحب ملک یا مستاجر می‌توانند برای فسخ کردن قرارداد پیش از موعد با تنظیم دادخواست تقاضای خود را به مراجع قضایی تقدیم نمایند. در این زمینه بهتر است باید یک وکیل ملکی با تجربه مشاوره نمایید.

به طور کلی تا زمان به پایان رسیدن قرارداد مالک نمی‌تواند، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید. مگر در مواردی که در قانون ذکر شده است و یا براساس توافق قبلی مالک و مستاجر در قرارداد اجاره ذکر شده باشد. در این مطلب درباره شرایط فسخ قرارداد اجاره و رهن پیش از موعد صحبت خواهیم کرد، با ما همراه باشید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

در زیر به مهم ترین شرایط فسخ قرارداد اجاره و رهن پیش از موعد اشاره شده است:

• عدم تعادل بین عوضین یا اختلاف قیمت زیاد

فرض کنید که یک شخص ملکی را از شخصی دیگر اجاره نماید. پس از بستن قرارداد اجاره مستاجر متوجه شود که ملک به چند برابر قیمت اصلی آن به وی اجاره داده شده است. به چنین وضعیتی در حقوق غبن گفته می شود. در واقع، غبن به معنی زیان به دلیل عدم تعادل میان عوضین یک معامله می باشد. مطابق قانون در چنین حالتی فرد زیان دیده می تواند، قراردادش را فسخ نماید. به این صورت که با دادن دادخواست به دادگاه حقوقی، تقاضای فسخ نمودن قرارداد اجاره را داشته باشد.

• وجود شرط فسخ

در برخی از موارد موجر و مستاجر در قرارداد اجاره، شرط یا شروطی را مطرح می کنند که برای مثال در صورتی که موجر تا یک تاریخ مشخص به آن شرط عمل نکند، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ نماید. مثلا اگر ملک نیاز به تعمیر دارد، در صورتی که مالک تا 3 ماه آینده تعمیرات لازم را انجام ندهد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

این دسته از شرط ها باید به صورت صریح به موجر یا مستاجر حق فسخ قرارداد را بدهند. به این دلیل که اگر در اینکه آیا موجر یا مستاجر با استناد به یک شرط حق فسخ قرارداد را دارد یا نه تردید باشد، اصل بر این گذاشته می شود که حق فسخ قرارداد را ندارد.

• بر هم زدن توافقی قرارداد

از جمله مواردی که به واسطه آن طرفین می توانند قرارداد اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نمایند، اقاله یا تفاسخ است. به طوری که در این حالت، صاحب ملک و مستاجر هر دو با یکدیگر توافق می کنند که قرارداد بینشان را پیش از رسیدن موعد بر هم بزنند. بنابراین، بر هم زدن توافقی قرارداد یکی از راه هایی است که می توان اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نمود.

شرایط تخلیه ملک در صورت فسخ اجاره پیش از موعد

همان طور که اشاره شد، در صورتی که بین موجر و مستاجر شرط خاصی گذاشته شود، در صورت عملی نشدن شرط از طرف مالک یا مستاجر تا تاریخی مشخص، طرف دیگر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نماید. به عنوان مثال بین مستاجر و موجر شرط شود که تا یک تاریخ مشخص در ملک تعمیرات لازم انجام شود.

در صورتی که مطابق این شرط موجر اقدامی درباره تعمیرات ملک خود انجام ندهد، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره و یا تخلیه ملک پیش از اتمام موعد اجاره را خواهد داشت. یا اینکه بین موجر و مستاجر شرط شود که اگر اجاره‌ بها به موقع پرداخت نشود. صاحب ملک می تواند، تقاضای تخلیه ملک پیش از رسیدن موعد مستاجر را داشته باشد.

شرط فسخ و مدت زمان تخلیه

معمولا در قرارداد اجاره این شرط گنجانده می شود که اگر صاحب ملک یا مستاجر بخواهند قرارداد اجاره را فسخ نمایند، باید یک یا دو ماه پیش از فسخ قرارداد به طرف مقابل اطلاع دهند. در صورتی که مستاجر به خوبی از ملک نگهداری نکند و صاحب ملک خواهان تخلیه ملک پیش از اتمام موعد اجاره باشد، باید چه اقدامی انجام دهد؟ حتماً از وکیل تخلیه ملک در این زمینه استفاده نمایید.

مطابق ماده ۴۸۵ قانون مدنی “اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود. اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. همچنین هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.”

طبق ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید، مسئول پرداخت خساراتی که ناشی از مانع شدن در تعمیرات ملک شود، مستاجر می باشد.

ضمانت اجرا برای صاحب ملک در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر

در مورد ضمانت اجرا برای صاحب ملک در صورتی که مستاجر اجاره بهای خود را نپردازد، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه ملک را از دادگاه داشته باشد. براساس بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر

“در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال ‌الاجاره یا اجرت ‌المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌ سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه ‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب ‌افتاده را نپردازد، چنانچه اجاره ‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.‌‌‌”

بنابراین، در شرایطی خاص موجر و مستاجر می توانند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نمایند.