اجاره به قراردادی گفته می شود که مطابق با آن موجر خانه یا ملک یا مغازه خود را در یک بازه زمانی معین و به ازای دریافت کرایه به مستاجر اجاره می دهد. زمانی که صاحب ملک به علت پایان یافتن مدت زمان اجاره و یا به هر دلیل دیگری درخواست تخلیه کردن ملک خود را می دهد، بین موجر و مستاجر اختلاف ایجاد می شود. در اینجا صاحب ملک باید سراغ وکیل تخلیه ملک برود تا او را راهنمایی کند. ممکن است این املاک تجاری باشند. به املاکی تجاری می گویند که دارای جواز ساخت از سمت شهرداری باشند، همچنین افراد مطابق با قوانین کسب و کار در آن ملک مشغول به کار باشند. کلیه مستاجرین پس از پایان رسیدن مدت زمان اجاره، باید ملکی را که در اختیارشان قرار داده شده است را تخلیه نمایند و به صاحب آن تحویل دهند.
قوانین تخلیه املاک تجاری و مسکونی
اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در زمان تعیین شده اجازه استفاده از ملک را دارد. به فرد اجاره دهنده موجر و به کسی که ملک را اجاره می کند، مستاجر گفته می شود. در قانون آورده شده است که مستاجر باید طوری از ملک تجاری یا مسکونی استفاده نماید که خسارتی به ملک وارد نشود. اگر ملک دچار خسارت شود مستاجر باید آن را جبران نماید.
اگر مستاجر برای کار خاصی مغازه را اجاره نماید نباید بدون رضایت موجر شغل خود را عوض کند. در صورتی که موجر با تغییر شغل مستاجر موافقت نکند، می تواند اجاره نامه را فسخ کند. با توجه به حمایت قانون از صاحب ملک، شورای حل اختلاف وظیفه رسیدگی به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی را بر عهده دارد و در این مورد قانون از صاحب ملک حمایت کرده است.
املاکی که تا تاریخ ۱۳۵۶/۵/۲ مطابق با قرارداد رسمی یا عادی و یا توافق شفاهی اجاره شده اند، مشمول قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند. همچنین املاکی که بین تاریخ های ۱۳۵۶/۵/۲ تا ۱۳۷۶/۶/۱۷ برای کسب و کار و تجارت و با سند رسمی اجاره داده شده باشند، اگر مستاجر وجهی بابت سرقفلی به صاحب ملک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون موجر و مستاجر می باشند. املاک تجاری که از تاریخ ۱۳۷۶/۶/۱۷ تا به امروز اجاره داده شده باشند. مشمول قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هستند.
پرداخت سرقفلی به مستاجر
در مورد املاک تجاری که مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می شوند، صاحب ملک نمی‌تواند مستاجر را تنها به دلیل اتمام مدت زمان اجاره وادار به تخلیه نماید، بلکه می بایست یک مبلغ را به عنوان حق کسب به مستاجر پرداخت نماید. هر چند شخص مستاجر قبلاً پولی را به عنوان سرقفلی به صاحب ملک پرداخت نکرده باشد. حتی امکان دارد مبلغی که تحت عنوان حق کسب و پیشه توسط مالک به مستاجر پرداخت می شود، چندین برابر مبلغ اجاره ای باشد که در مدت زمان اجاره مستاجر به صاحب ملک پرداخت نموده است.
مطابق با ماده واحده قانون الحاق روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۶۵ در مورد تمام اماکن استیجاری که توسط سند رسمی و بدون دریافت کردن سرقفلی یا مبلغ رهن به اجاره داده می شوند، به محض اتمام قرارداد می توان درخواست تخلیه نمود مگر این که قرارداد اجاره با توافق موجر و مستاجر تمدید شده باشد.
تخلیه ملک پیش از رسیدن پایان قرارداد
در چه مواردی صاحب ملک پیش از رسیدن زمان پایان قرارداد می تواند تخلیه نمودن ملک را از مستاجر خود بخواهد؟ (املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶)
- در صورتی که مستاجر به طور کلی یا جزئی ملکی که اجاره نموده است را به فرد دیگری اجاره دهد، در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی را دارد.
- در صورتی که اشتغال مستاجر به شغل خاصی در قرارداد نوشته شده باشد اما مستاجر کسب و کار دیگری را در آنجا راه اندازی نماید.
- در صورتی که ملک اجاره شده به تعمیر و بازسازی نیاز داشته باشد و یا صاحب ملک قصد احداث کردن ساختمان جدیدی را داشته باشد در این صورت صاحب ملک باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید.
- اگر صاحب ملک خودش به ملک تجاری خود نیاز داشته باشد و بتواند لزوم استفاده از ملک را در دادگاه اثبات نماید.
- در صورتی که در مدت زمان اجاره خسارتی در عین مستاجره ایجاد شود که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع خسارت مقدور نباشد.
مدت زمان تخلیه مستاجر و ملک توسط وکیل تخلیه
پس از تقاضای تخلیه توسط صاحب ملک طبق قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده را به شورای حل اختلاف خواهند فرستاد.
طبق قوانین اجرای احکام مدنی، مستاجر ظرف ده روز موظف است ملک را تخلیه نماید. در صورت تخلیه نکردن ملک این کار به دستور دادگاه انجام خواهد شد. ماموران اجرای احکام قضائی نیز در مکان حاضر خواهند شد.
مدارک لازم برای تخلیه اماکن تجاری و مسکونی
برای تخلیه اماکن تجاری و مسکونی مدارک زیر را هنگام مراجعه به مراجع قضایی به همراه داشته باشید.
- مدارک شناسایی فرد که شامل شناسنامه و کارت ملی می باشد.
- ارائه دادن قرارداد اجاره جهت تخلیه و سند مالکیت الزامی است.
ثبت ديدگاه