5/5 - (1 امتیاز)

یکی از عقودی که کاربرد بسیار زیادی برای مردم دارد، قرارداد اجاره می باشد. قرارداد اجاره ممکن است، مشکلات و مسائل زیادی را نیز با خود به همراه داشته باشد. به همین دلیل قانونگذار در قوانین گوناگون مانند “قانون روابط موجر و مستاجر” و قانون مدنی به روابط میان صاحب ملک و مستاجر پرداخته است. همچنین  مطالبه اجاره عقب افتاده در قانون شرایط قرارداد اجاره نیز بیان شده است. اجور معوقه، مبلغی است که مستاجر با بستن قرارداد اجاره به موجر پرداخت می نماید. اما در برخی از مواقع پرداخت نکردن اجاره بها در زمان تعیین شده باعث به وجود آمدن مشکلاتی بین موجر و مستاجر می شود. در این مطلب درباره مطالبه اجاره عقب افتاده از زبان بهترین وکیل تخلیه ملک تهران صحبت خواهیم کرد، با ما همراه باشید.

مطالبه اجور معوقه یا عقب افتاده به چه چیزی گفته می شود؟

اجاره بها مبلغی است که در قبال استفاده از مال، توسط مستاجر بین صاحب مال و مستاجر در قرارداد اجاره تعیین می شود. قرارداد اجاره به عقدی گفته می شود که در آن مستاجر به میزانی که از ملک یا مال استفاده می نماید، هزینه آن را می پردازد. مثلا زمانی که صاحب ملکی خانه اش را به یک فرد اجاره می دهد، به ازای استفاده کردن مستاجر از خانه، مبلغی پول از فرد دریافت می شود.

مبلغ اجاره با توجه به زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، ممکن است هر ماه یا هر سال و یا زمان خاص دیگری که بین موجر و مستاجر تعیین شده است از طرف مستاجر به موجر پرداخت شود. در صورتی که پرداخت اجاره بها به تعویق افتد به آن اجور معوقه گفته می شود.

مطالبه اجاره عقب افتاده

نحوه مطالبه اجور معوقه

براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی

اولا: در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند. ثانیا: عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده است و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌ شود، استعمال نماید. ثالثا: مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد.

طبق “قانون روابط موجر و مستاجر” مالک می تواند با تنظیم نمودن دادخواست مطالبه اجاره عقب افتاده و تقدیم آن به دادگاه صالح، اجور معوقه مالش را از مستاجر مطالبه کند. دادگاه نیز حکم پرداخت اجور معوقه را صادر خواهد کرد. توجه داشته‌ باشید، مالک می تواند قبل از ثبت دادخواست مطالبه اجاره عقب افتاده، اظهارنامه مطالبه اجور معوقه را نیز به دادگاه ارسال نماید.

اجور معوقه در بحث های حقوقی به معنی اجاره بها می باشد. مستاجر باید اجاره بها را در زمان تعیین شده به موجر پرداخت نماید. موجر به ازای دریافت اجاره بها حق استفاده از مال یا ملک خود را به مستاجر می دهد. موجر به فردی گفته می شود که یک ملک استیجاری دارد و آن را به مستاجر اجاره می دهد. اما در صورتی که مستاجر اجاره بها را در زمان تعیین شده پرداخت نکند به این اجاره بها اجور معوقه گفته می شود. در چنین مواقعی موجر با مراجعه به دادگاه می تواند، درخواست مطالبه اجاره عقب افتاده خود را داشته باشد.

مستاجر نسبت به اجور معوقه چه تعهداتی دارد؟

مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی

مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.

مثلا در صورتی که موجر و مستاجر توافق کرده باشند که اجاره بها دهم هر ماه پرداخت شود، مستاجر باید دهم هر ماه مبلغ اجاره اش را پرداخت نماید. در قرارداد اجاره به غیر از مبلغ اجاره بها، زمان مقرر برای پرداخت مبلغ اجاره بها نیز درج شده است. اعسار مستاجر، تعهدش را نسبت به پرداخت اجاره بها ساقط نمی کند. حتی موجر می تواند به این دلیل اجاره را فسخ نماید.

بنابراین با انعقاد اجاره نامه بین موجر و مستاجر، مستاجر متعهد می شود که اجاره بها را در موعد تعیین شده به موجر پرداخت نماید. در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره امتناع نماید، این امکان به موجر داده می شود تا قرارداد اجاره را فسخ نماید. به طور معمول، قرارداد اجاره با به پایان رسیدن مدت اجاره به اتمام می رسد. شیوه های پرداخت اجاره بها به توافق موجر و مستاجر در زمان تنظیم قرارداد بستگی دارد و هیچ محدودیتی برای تعیین زمان پرداخت اجاره وجود ندارد. سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که کدام دادگاه به دعوای مطالبه اجور معوقه رسیدگی می کند؟

در صورتی که مستاجر اجاره بهایش را نپردازد، موجر می تواند، درخواست مطالبه اجاره عقب افتاده را به دادگاه بدهد. در صورتی که جمع اجور معوقه تا ۲۰ میلیون تومان باشد، در شورای حل اختلاف محلی که ملک در آنجا قرار دارد به پرونده رسیدگی می شود. مثلا در صورتی که اجور معوقه ۱۷ میلیون تومان باشد، درخواست مطالبه اجاره عقب افتاده در شورای حل اختلاف رسیدگی خواهد شد.

نکاتی درباره مطالبه اجاره عقب افتاده

در زیر نکاتی درباره مطالبه اجاره عقب افتاده آورده شده است:

در صورتی که مال الاجاره قسط بندی شده باشد، تا زمانی که موعد پرداخت آن نرسیده باشد، پرداخت آن بر ذمه مستاجر نمی باشد.

به محض اینکه قرارداد اجاره نامه بین موجر و مستاجر بسته شود، مستاجر باید اجاره بها را پرداخت نماید، چه ملک استیجاری را مورد استفاده قرار داده باشد و یا هیچ استفاده ای از ملک نکرده باشد. به طوری که مستاجر به بهانه اینکه از ملک هیچ استفاده ای نکرده است، نمی تواند اجاره بها را نپردازد.

در صورت از بین رفتن یا غیر قابل استفاده شدن ملک، مستاجر از پرداخت نمودن اجاره بها برای مدت زمانی که از مدت اجاره باقی مانده است، معاف خواهد بود.

سوالی که در اینجا ممکن است مطرح شود این است که آیا صاحب ملک به جز اجور معوقه می تواند شارژ ساختمان و یا هزینه مربوط به انشعابات آب ، برق و . . . را نیز از مستاجر مطالبه نماید؟

در پاسخ به این سوال باید گفت: صاحب ملک همزمان با دادخواست مطالبه اجاره عقب افتاده می تواند، هزینه های گفته شده و سایر هزینه هایی که مستاجر باید در مدت زمان اجاره پرداخت می کرده است را مطالبه نماید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر حتما از مشاوره حقوقی تلفنی گروه وکلای پاسارگاد استفاده نمایید.