قانون مشاعات ساختمان در حقیقت به آپارتمان خاصی تعلق ندارد و به اشتراک استفاده قانونی متصرفان اشاره میکند. مشاعات ساختمان جز اموال مشترک میباشد که قابلیت نقل و انتقال ندارد و طبق قانون هر مالکی نسبت به سهم مالکیت خود و مساحت آپارتمانی که در اختیار دارد به صورت مشترک و مشاعی دارای سهم میباشد.
هیچ یک از افراد آپارتمان نمیتوانند این حق را از دیگری سلب کنند و مانع استفاده ی انها از مساحت مشترک آپارتمانی شوند.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
مخارج مشاعات ساختمان
در حالت کلی می توان گفت که تامین مخارج مشاعات ساختمان مسئله ای میباشد که تنها به یک نفر مربوط نمی باشد و تمام ساکنین آپارتمان وظیفه دارند این مخارج را تامین کنند. منظور از مخارج مشاعات ساختمان همان هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان میباشد.
سوال بسیار مهمی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که سهم هرکس از مخارج مشاعات ساختمان چگونه تعیین و پرداخت میشود؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت که هر کس نسبت به سهم واحد خود در ساختمان و متراژ واحدی که در اختیار دارد باید هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان را به مدیر ساختمان تحویل دهد تا اینگونه تمام مخارج مشاعات ساختمان تامین شود.
اما در صورت عدم پرداخت سهم مخارج مشاعات ساختمان توسط هر یک از اعضا و افرادی که در ساختمان زندگی میکنند و واحد مسکونی در اختیار دارند، میتوان از راه های قانونی و حقوقی همچون تنظیم شکایت نامه و ارائه آن به شورای حل اختلاف، این مشکل را حل کرد.
انواع مالکیت در آپارتمان ها
موضوع مالکیت در آپارتمان، از جمله موارد بسیار مهمی میباشد که ارتباط مستقیمی با مبحث مشاعات ساختمان دارد. در حالت کلی مالکیت در آپارتمان ها به دو بخش بسیار مهم تقسیم میشود:
مالکیت بر قسمتهای اختصاصی
در تعریف مالکیت اختصاصی در آپارتمان ها میتوان گفت که به طور رسمی مالکیت های این قسمت از ساختمان ها به طور مجزا برای هر واحد در سند هر شخص (مالک هر واحد) قید میشود که به آن مالکیت اختصاصی میگویند. حق استفادهی اختصاصی از این قسمت ها تنها به مالک واحد مسکونی اختصاص دارد و هیچ فرد دیگری اجازه ی استفاده از آن را ندارد، از طرفی دیگر نیز تامین مخارج آن نیز تنها بر عهده ی مالک است. مالکیت قسمتهای اختصاصی آپارتمان اصولا به موارد زیر تقسیم میشود:
اتاق خواب
هال و پذیرایی
آشپزخانه
بالکن
سرویسها
انباری و پارکینگ (اگر در سند آمده باشد)
مالکیت بر قسمتهای مشترک
مالکیت بر قسمت های مشترک ساختمان همان مالکیت در قسمت مشاعات ساختمان است. هر قسمت از آپارتمان را که در سند مالکیت شخصی افراد ذکر نمیشود و همه ساکنین می توانند به طور مشترک ازاین قسمت های آپارتمان استفاده کنند. این قسمت ها در حالت کلی به موارد زیر تقسیم میشود:
زمین ساختمان یا قدر السهم ساختمان
درب ورودی
پشت بام
آسانسور
راهرو و پنجرهها
شوفاژخانه
پارکینگ اضافی
پلهها و لابی
تاسیسات مشترک
ورودی پارکینگ
حیاط و باغچه
اشیای اضافی در مشاعات ساختمان
مواد قانونی ۴۷ و ۴۸ قانون مدنی در رابطه با اشیا اضافی در مشاعات ساختمان به نکاتی اشاره می کند که رعایت آنها برای تمامی افراد ساختمان الزامی میباشد.
به طور خلاصه با استناد به این دو ماده ی قانونی میتوان به مفاهیم زیر در رابطه با مشاعات ساختمان اشاره کرد:
- قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و نگهداری از حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی در تمامی قسمتهای مشاع ساختمان ممنوع است.
- گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها غیر قانونی است.
- به هیچ عنوان استفاده از مشاعات ساختمان نباید موجب آزار رساندن به ساکنین دیگر واحدها شود.
- اجاره پارکینگ توسط اشخاص خارج از ساختمان تنها در صورت شخصی بودن پارکینگ و عدم وجود مزاحمت امکان پذیر است.
چگونگی تسویه حساب هزینه
یکی از سوالات رایجی که در رابطه با موضوع مشاعات ساختمان اصولا برای افراد مطرح می شود آن است که در هنگام تنظیم هر نوع سند (انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و …) چگونه میتوان هزینه ی مشاعات ملک مورد معامله را از ظرف قرارداد دریافت کرد و در رابطه با آن اطلاع رسانی لازم انجام شود؟
در پاسخ به این سوال باید به ماده ی ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها اشاره کنیم. در این قانون آمده است که: (دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینههای مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.
با رعایت این ماده ی قانونی تمامی چالش ها و مشکلات احتمالی مربوط به تسویه حساب و اطلاع رسانی هزینه مشاعات ساختمان، حل خواهد شد و در صورت عدم رعایت آن از لحاظ قانونی میتوان اقدامات لازم را برای احقاق حقوق مالک انجام داد.
خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)
با سلام
مجتمع ۶۰ واحدی است که تعدادی انباری ندارند مدیر آمده درب اکاردیونی گداشته و هزینه را از کسانی که انباری دارن گرفته ولی کلید نمیدهد میگه کار داشتید بیاین کلید بگیرید آیا میتواند اینکار رو انجام دهد؟
با سلام
خير با توجه به اينكه انباری داريد و از آن قسمت حق منتفع شدن داريد ايشان نمیتواند مانع استفاده شما شود.
سلام انشعابات آب ورودی ساختمان ما ۳ تا لوله ۱ اینچ از سمت شاه لوله اصلی هست که بعد از ورود به ساختمان به ۱۲ واحد تقسیم میشود هر لوله به ۴ واحد. بعد از تعویض لوله های ورودی متوجه شدیم یک واحد از جای دیگری ورودی می گیرد و نیاز به تعمییر نداشت. آیا با این حال هزینه تعمیرات بر همه تقسیم میشود؟ همچنین از ۳ انشعاب ورودی دوتا از آنها نیاز بود از شاه لوله اصلی بازسازی صورت گیرد آیا آنجا هم همه ساکنین موظف به پرداخت هستند یا فقط ۸ واحدی که از آن دو انشعاب استفاده میکنند. لطفا به تفکیک این دو سوال را پاسخ دهید. سپاسگزارم
با سلام چون همه اين موارد جز مشاعات محسوب ميشود بايد همه ساكنين در هزينه مشاركت كنند مانند پشت بام كه سقف بک واحد مشخص است اما در صورت بروز مشكل بايد همه هزينه را پرداخت كنند.
وقت بخیر بنده در یک مجتمع 50 واحدی ساکن هستم که سقف استخر آن در حال حاضر بصورت نورگیر از حیاط اجرا شده است. هیئت مدیره و برخی از مالکین تصمیم به پوشاندن کامل سقف و اضافه نمودن آن به حیاط ساختمان را گرفته اند. سوال بنده این است که برای انجام این کار نیاز به رضایت تمام مالکین است یا خیر. سپاسگزارم
سلام وقت بخیر
بله دخالت در امور مشاعات ساختمان منوط به توافق مالکین میباشد و درصورت عدم توافق، نظر اکثریت آرا که مالک بیش از نصف مساحت اختصاصی هستند، مهم میباشد.
سلام وقت بخیر در برج مسکونی هستیم یک قسمت از مشاعات را میخواهند با رضایت ۹۰ درصدی به یکی از ساکنین اجاره داد دهند و دریافت اجاره را صرف هزینه های برج کنند. ۱۰ درصد مخالف این امر هستند، لطفاً راهنمایی میفرمایید طبق چه قانون و ماده ای می شود نسبت به این امر اقدام کرد؟
سلام وقت بخیر
قسمت مشاعات بدون رضایت کل ساکنین قابل انتقال نمیباشد و مربوط به تمام ساکنین است. مگر در سند ملک قسمتی برای ایشان باشد یا از ابتدا بوده باشد که داخل مشاعات نیست. اما امکان اجاره مشاعات به دیگری بدون رضایت کامل وجود ندارد و شما میتوانید اقامه دعوا نمایید.
سلام در ساختمانی هستیم که ۲۸ واحد است، ۱ واحد هزینه های شارژ و تعمیرات در ساختمان را نمی پردازد، حال طبق قانون بعد ارسال اظهارنامه، مدیر میتواند “خدمات مشترک” به این واحد رو قطع کند؟ در این ساختمان هر واحد پکیج دارد و یک موتورخانه بصورت تاسیسات مرکزی نیست که مدیر آب گرم رو قطع کند، آیا میتواند آب سرد اصلی همان واحد متخلف را از کنتور فرعی داخل پارکینگ قطع نماید. در واقع آب ورودی ساختمان از یک کنتور آب مشاع در ساختمان گرفته میشود و بعد بین ۲۸ واحد میرود و لوله آب این واحد را میتوان تا تسویه بدهی قطع کرد ؟
روز بخیر
شما فقط میتونید این واحد رو از خدمات مشترک محروم کنید و با توجه به مشاع بودن آب اجازه انجام این مورد رو هم دارید.
سلام در ساختمانی هستیم که یک کنتور اصلی آب دارد، بخاطر تقسیم پول آب ساختمان اقدام به نصب کنتور فرعی کرده ایم؛ بعد مدتی یکی از این کنتورهای فرعی برای یکی از واحدها دچار خرابی و نشتی آب شده، ایشان معتقد است که باید از هزینه عمومی برای تعمیر یا تعویض آن استفاده شود و آن را جزو مشاعات میدانند و میگویند که وقتی در سند اختصاصی ایشون چیزی در این خصوص نیامده پس این کنتورهای فرعی همگی جزو مشاعات هستند و الا اگر شخصی باشند پس من کنتور نمیخواهم و آب را بر اساس تعداد واحد یا نفرات تقسیم کنید؟ آیا این صحبت درست است و هزینه تعمیر یا تعویض این کنتور فرعی رو باید جزو هزینه های عمومی ساختمان در نظر بگیریم ؟
سلام روز بخیر
برای حل این مورد میتونید از طریق دادخواست تامین دلیل و نظر کارشناس استفاده کنید تا کاملا مشخص بشه که اين مورد جزء مشاعات محسوب میشه یا خیر، ویا با مراجعه حضوری و ارائه مدارک ساختمان نظیر سند مالکیت و… از همکاران ما در حل این موضوع کمک بگیرید. در صورتی که مایل به مشاوره هستید میتونید با شماره های ثابت دفتر جهت تعیین وقت مشاوره حقوقی و استفاده از مشاوره تخصصي ملكی تماس بگیرید.
سلام وخسته نباشید
بنده مدیر یک بلوک آپارتمان ۲۰ واحدی از مجموعه ۱۴ بلوکی مجتمعی هستم. در این بلوک واحدهایی با خانوارهای یک نفره و برخی واحد هاخانوارهایی شش نفره زندگی میکنند و آب وبرق و موتورخانه و تاُسیسات آب مشترک میباشد و آب، برق و تعمیرات موتورخانه مشاع را بصورت نفری تقسیم میکنیم. ولی یکی از واحدها و تنها واحد شش نفره در بلوک ۲۰ واحدی اعتراض دارد و اعلام کرده که باید براساس متراژ باشد وچون همه واحد ها به یک اندازه هستند همه باید به یک اندازه پول مشاعات رو بدهند حال با توجه به اینکه مصرف آب ایشان و همچنین برق پمپ و استهلاک تاُسیسات پمپ آب که با تعداد نفرات به دفعات بیشتر استهلاک پیدا میکند و همچنین مقدار آب و برق بیشتری مصرف میکند، آیا گفته ایشان درست است یا میتوان بانظر اکثریت ساکنین بصورت نفری محاسبه کرد، و در صورت عدم پرداخت وجه توسط ایشان که تاکنون حدود ۲ سال است که وجه مشاعات رو پرداخت نمیکنه باید چگونه برخورد کرد.
با سلام و احترام
موجب ماده (۴) قانون تملک آپارتمانها، هزینه گاز، آب و برق در یک آپارتمان برحسب متراژ ساختمان حساب می شود و پرداخت آن به عهده استفاده کننده اعم از مالک یا مستاجر یا هر شخصی که در غیاب مالک اصلی از ساختمان نفع می برد، می باشد.
به عنوان مثال: براي پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترك بايد مساحت هر واحد ملاك قرار بگيرد به طوری كه اگر مساحت يك واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت ساير واحدهاست مالك يا مستاجر واحد بزرگ تر بايد 2 برابر سهم ديگران، هزينه آب و گاز را بپردازد.
درصورت توافق مالکین یا پیش بینی در اساس نامه که به تصویب هیئت مدیره رسیده میتوان نحوه دیگری مثل پرداخت هزینه ها بر مبنای تعداد نفرات در نظر گرفت .
تبصره های مربوط به این ماده قانون نیز به شرح زیر است:
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) – مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان را تعیین میکند.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) – در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان میباشند هزینههای مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
* در صورت عدم پرداخت هزینه های مذکور هم میتوانید از طریق محاکم قضایی ایشان را ملزم به پرداخت کنید شروع کار شما هم مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی میباشد.
سلام و خسته نباشید خدمت شما. من در یک آپارتمان 7 واحدی زندگی می کنم که درهرطبقه 3 واحد وجود دارد. درطبقه همکف یک تک واحدی است که ورودی جداگانه دارد. آیاهزینه ایزوگام پشت بام برای این واحد هم محسوب می شود؟ با تشکر
سلام
بله هزینه مشاعات اعم از پشت بام و راهرو بصورت مشترک بین واحدها محسوب می گردد.
سلام، ساختمان ما 10واحد است پنج واحد، شمالی و پنج واحد جنوبی، واحد های شمالی تهویه ی آشپزخانه ی خود را در نورگیر باز کرده و مرتب بوی غدا در نورگیر وجود دارد با این حال این پنج واحد به این اکتفا نکرده و روی نورگیر و دور آن را با طلق های نیمه روشن گرفته اند و فقط دو پنجره کوچک باز گذاشته اند که هوا خوب تهویه نمی شود و به این اکتفا نکرده شبانهروز و گاه و بی گاه دود سیگار و تریاک خود را در این نورگیر رها می کنند و من یکی از واحدهای جنوبی هستم که هرگاه می خواهم پنجره ی سمت نورگیر خود را باز کنم و هوای اتاق را تهویه کنم با انواع بوهای مختلف مواجه می شوم به طوری که مشمئز کننده است. برای مجاب کردن آن پنج واحد شمالی که روی نورگیر را باز کنند تا نور بیاید و هوا تهویه شود، یا برای تهویه آشپزخانه خودشان لوله کشی کنند قانون چه می گوید؟
سلام و وقت بخیر. میتونید دادخواست ممانعت و مزاحمت از حق مطرح کنید.
سلام . در یک ساختمان 4 طبقه یکی از همسایگان پارکینگ ندارد . سوال این شخص حق استفاده از درب پارکینک را در مواقع ضروری دارد یا اینکه ایا درب پارکینک جزو مشاعات ساختمان هست که همه به طور یکسان در آن سهیم باشند ؟ ممنون
سلام و ارادت. درب پارکینگ جزو مشاعات محسوب میشه و همه ساکنین ساختمان حق عبور و مرور رو از اون دارن.