پیش خرید ملک یا پیش فروش، شرایط و مراحل

شاید برای شما یا اطرافیانتان تاکنون پیش آمده باشد که قصد خرید ملک داشته باشید اما به دلیل اینکه می خواهید برای خانه دار شدن، کمتر هزینه کنید اقدام به پیش خرید ملک می کنید. آیا شما از تمامی قوانین مربوط به پیش خرید ملک آگاهی دارید؟ آیا شما می دانید که چگونه می توان قرارداد پیش خرید ملک یا پیش فروش را آماده کرد؟

پاسخ تمامی این سوالات برای تمامی کسانی که می خواهند اقدام ب پیش خرید ملک کنند دارای اهمیت بسیار زیادی می باشد و بهتر است  افراد قبل از هرگونه اقدام قانونی در ابتدا با قوانین و قواعد حقوقی مربوط به مسئله پیش خرید ملک آشنا شوند تا از بروز هرگونه خطا در آینده جلوگیری شود.

بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان،  هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون (قرارداد پیش‌فروش ساختمان) محسوب می‌شود.

خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲-۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

نحوه نگارش قرارداد پیش فروش یا پیش خرید ملک

بسیاری از افرادی که قصد پیش خرید یک ملک را دارند، به خوبی می داند که برای اعتبار بخشیدن به تعهد کاری فروشنده باید قرارداد تنظیم شود، ناگفته نماند که تنظیم قرارداد پیش خرید ملک تنها برای خریدار دارای مزیت نمی باشد و برای فروشنده نیز دارای مزایای قانونی بسیار زیادی است؛ چراکه باعث می شود تا خریدار نیز به تعهدات خود مانند: پرداخت قسط و… عمل کند. بر اساس قانون در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
• بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
• شماره قبوض اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی
• زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، عواقب دیرکرد تحویل ساختمان، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• معرفی داوران

مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش خرید ملک

مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش خرید ملک به موارد زیر تقسیم میشود:

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گزاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

مجازات تاخیر در تحویل ملک توسط فروشنده

بر اساس آمار و اطلاعات بدست آمده در سال های اخیر، تعداد فروشندگانی که بر خلاف تعهد کاری خود، واحد پیش فروش شده را به خریداران تحویل نمی دهند بسیار زیاد است. اما قانون کشور ما نیز راه هایی را برای مقابله با چنین فروشندگانی که قرارداد پیش خرید ملک را امضا کرده اند در نظر گرفته است و مجازات آنها را نیز تعیین کرده.

برای انکه بتوانیم به طور دقیق با این مجازات ها آشنا شویم باید به ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان اشاره کنیم:

• چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نماید. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
• در صورتی که واحد پیش‌فروش شده و بخش ‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده باید پرداخت شود.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۰/۵٪) بهای روزتعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار باید پرداخت شود.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی مانند: پل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ازای یک در هزار بهای روزتعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار باید پرداخت شود.
• در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد باید پرداخت شود.

مجازات عدم ایفای تعهدات توسط خریدار

شما باید این موضوع را در نظر داشته باشید که مجازات های مربوط به قوانین پیش فروش ساختمان تنها مختص به فروشنده نمی باشد و در صورت عدم ایفای تعهدات توسط خریدار نیز این افراد مجازات می شوند.

در حالت کلی هنگامی یک قرارداد منعقد می شود، دو طرف قرارداد باید به وظایفی را که آنها را بر عهده گرفته اند به طور کامل اجرا کنند. قانون کشور ما مجازات خریداران قراردادهای پیش خرید ملک را نیز به موارد زیر تقسیم کرده است:

• عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
• در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در موقع مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک‌ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمایید در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.