تفاوت سند ملکی یا زمین شهری و اوقافی و مشکلات آن

ممکن است برای ما هم پیش آمده باشد که به قصد خرید خانه به دفاتر املاک مراجعه کرده باشید و با اصطلاحاتی همچون اسناد اوقافی روبرو شده باشید و در چنین مواقعی اصولاً سوالاتی مربوط به تفاوت سند ملکی و اوقافی برای افراد پیش می آید و بهتر است قبل از اینکه اقدام به خرید خانه کنید در ابتدا با تفاوت سند ملکی یا زمین شهری و اوقافی آشنا شوید و با استفاده از مشاوره حقوقی با وکیل ملکی بتوانند آگاهانه دست یه انتخاب بزنید.

توجه داشته باشید که اسناد مربوط به املاک اوقافی جز مواردی نمی‌باشند که فقط به اداره املاک و موقوفات کشور تعلق داشته باشند، البته این جمله بدان معنا نیست که اسناد اوقافی معارض با قوانین مربوط به اداره‌ی املاک کشور می‌باشند. حقیقت آن است که املاک موقوفی در گذشته متعلق به شخص و اشخاص خاصی بوده‌اند و بعدها این املاک با شرایط اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگری سپرده می‌شوند. کسانی که اقدام به خرید ملک موقوفی می‌کنند در ابتدا باید مبلغی را به عنوان قسط پرداخت کنند. اکنون ممکن است این سوال برای شما پیش آید که مبلغ این اقساط بر اساس چه چیزی تعیین می‌شود و نحوه ی واریز آن چگونه است؟

اقساط در املاک اوقافی

در پاسخ به این سوال شما باید گفت که مبلغ قسط های املاک موقوفی بر اساس میزان درآمد هر شخص تعیین می شود و واریزی آن به اداره‌ی موقوفات در زمان های معین شده توسط شخص مالک انجام گیرد. توجه داشته باشید که مبلغ قسط های املاک موقوفی به گونه ای تعیین می شود که به فرد مالک فشار وارد نشود و شرایط زندگی او را سخت نکند.

از تفاوت سند ملکی و اوقافی در میزان قیمت آنها می‌باشد. همانطور که همه‌ی ما به خوبی می دانیم قیمت املاک موقوفی در مقایسه با املاک شخصی، ارزانتر می باشد و اقشار کم درآمد جامعه که دوست دارند خانه ای داشته باشند و در اجاره نشینی به سر نبرند، می توانند از املاک اوقافی استفاده کنند تا به آنها فشار وارد نشود.

خط پاسخگویی وکلای دادگستر : ۲۲۹۲۰۵۶۲-۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

باورهای اشتباه در رابطه با املاک اوقافی

برخی از افراد اینگونه تصور می‌کنند که ازتفاوت سند ملکی و اوقافی آن است که از لحاظ شرعی و حقوقی، نماز خواندن و عبادت کردن در این املاک صحیح نمی باشد و یا جایز نمی باشد اما این تصور کاملا اشتباه می‌باشد و زندگی و عبادت منازلی که دارای سند اوقافی می باشد، هیچ مشکلی ندارد و اداره‌ی اوقاف از لحاظ قانونی مسئولیت پاسخ دهی و دادن آگاهی لازم به مالکان سند اوقافی را دارد.

از لحاظ قانونی، همه ی شرکت های معتبر ساخت و ساز می توانند با پرداخت عوارض معین شده به اداره اوقاف کشور، در املاک اوقافی ساخت و ساز کنند و مردم نیز می‌تواننند با گرفتن استعلام از این شرکت های ساخت و ساز، در مورد ملک مورد نظر اطلاعات لازم را بدست آورند.

ویژگی های مشترک سند ملکی و اوقافی

با وجود موارد نشان دهنده تفاوت سند ملکی و اوقافی، ویژگی های مشترکی نیز میان هر دو این سنها وجود دارد که به چند مورد از اصلی ترین آنها اشاره می‌کنیم:

• انواع سند ملکی(حتی اوقافی) باید به صورت شش دانگ به فروش برسند و کل ملک به صورت یک جلد تنظیم شده باشد. اگر سند ملک به گونه ای تنظیم شده باشد که به سهام مختلف تقسیم شده باشد، باید حتما جمع این سهام ها مجموعا شش دانگ شوند و انتقال مالکیت صورت بگیرد.
• حدود اربعه و مشخصات ملک مورد نظر باید به طور کامل در سند (اوقافی یا ملکی) مشخص گردد. مشخصاتی همچون:

 حد غرب و شرق جنوب و شمال

قطعات مجاور

خیابان‌‌های دسترسی و…

• همه ی اسناد باید دارای یک پلاک ثبتی باشند که در اداره ی ثبت اسناد و املاک شناخته شده باشد. در حقیقت پلاک ثبتی نشان دهنده‌ی مشخصات و سوابق ملک (انواع نقل و انتقال آن و….) می‌باشد.

مهم ترین تفاوت سند ملکی و اوقافی

همانطور که متوجه شدید، موارد حقوقی زیادی باعث ایجاد تفاوت سند ملکی و اوقافی می شود و افراد باید آگاهانه دست به خرید بزنند و از تمام این موارد آگاهی داشته باشند. به طور خلاصه به چند مورد از مهم ترین تفاوت های این دو نوع ، اشاره میکنیم:

• کسی که مالک یک سند ملکی شش دانگ می باشد باید حتما سندش به حالت دفترچه ای و منگوله دار باشد.
• هنگام معاملۀ ملک وقفی باید حتما از اداره‌ی ثبت اسناد و اداره اوقاف، استعلامات لازم توسط مالکی که قصد فروش و انتقال سند را دارد، گرفته شود.
• شماره سریال تمام صفحات در اسناد ملکی باید یکسان باشد، چرا که نشان دهنده ی آن است که تمام اوراق مربوط به همان ملک می‌باشد.
• از تفاوت سند ملکی و اوقافی در میزان ارزش و اعتبار آنها می‌باشد. تقریبا می توان گفت که ارزش مادی یک سند ملکی در قیمت نهایی، حدود ۲۰ درصد بیشتر از اسناد اوقافی می‌باشد.
• املاکی که دارای سند اوقافی می باشند، در هنگام خرید و فروش حتما باید مجوز داشته باشند، وگرنه امکان خرید و فروش آنها از لحاظ قانونی وجود ندارد.
• فرقی نمی‌کند که مالکان سندهای ملکی چند نفر باشند، در هر صورت باید نام همه‌ی آنها و پلاک های ثبتی مجزای آنان در سند ملکی درج شود تا از لحاظ قانونی قابلیت پیگیری داشته باشند.

جمع بندی در مورد تفاوت سند ملکی و اوقافی

در مورد تفاوت سند ملکی و اوقافی به صورت یک جمع بندی کلی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سند اوقافی به مالکان خود اختیار تام و کامل نمی‌دهد.
• نقل و انتقال املاک اوقافی وابسته به تصمیم اداره ی اوقاف و اداره ی ثبت اسناد است.
• مالکان اسناد اوقافی باید سالانه مبلغی معین را به اداره اوقاف پرداخت کنند.
• از اصلی ترین تفاوت سند ملکی و اوقافی، ارزش اقتصادی آنها می‌باشد.
• املاک اوقافی، گزینه ای ارزان و مناسب برای گروه های کم درآمد جامعه می‌باشند.
• از لحاظ شرعی، اسناد اوقافی دارای هیچ مشکلی نمی باشند و استعلام آنان زیر نظر اداره‌ی اوقاف انجام می‌شود.
• تمام ویژگی ها و مشخصات قانونی در هر دو نوع اسناد (ملکی و اوقافی) باید ذکر شود.
• یکی دیگر از تفاوت سند ملکی و اوقافی ان است که املاک اوقافی دارای سند منگوله دار نمی‌باشند و این نوع اسناد متعلق به صاحبان املاک شخصی( سند ملکی) می‌باشد.