خیار تدلیس یا فریب در فروش ملک مطابق با ماده ۴۳۸ قانون مدنی عبارت است از: هرگونه عملیاتی که موجب اشتباه و فریب طرف معامله گردد. منظور از خیار، اختیار فسخ معامله می باشد که مطابق با قانون مذکور شخص فریب خورده می تواند از آن استفاده کند. در این نوشتار ضمن بررسی شرایط تحقق تدلیس یا فریب در معامله، مراحل شکایت از خیار تدلیس و فریب در فروش ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.
فسخ معامله در صورت دروغ و فریب در فروش ملک و آپارتمان یا خیار تدلیس
ضمانت اجرای فریب در فروش ملک، فسخ معامله است. بنابراین اگر خریدار یا فروشنده ملک بتواند ثابت کند که طرف معامله برای ترغیب او به معامله به عملیات فریبکارانه و متقلبانه ای متوسل شده است، می تواند معامله را فسخ کند. در نتیجه فسخ معامله اگر ثمن یا قیمت معامله به فروشنده پرداخت شده باشد، فروشنده مکلف است آن را به خریدار یا شخص پرداخت کننده بازگرداند. در این صورت خریدار نیز اگر ملک را تصرف کرده باشد، باید از آن رفع تصرف کند.
برای مثال اگر معلوم شود فروشنده ملک با تبانی مشاور املاک، مشتری را فریب دهند به این که به زودی در این منطقه فرودگاه یا بیمارستان افتتاح می شود و خریدار فریب خورده و راضی به انعقاد معامله گردد، خیار تدلیس محقق خواهد شد. نکته بسیار مهمی که در مورد خیار تدلیس وجود دارد این است که استفاده از این خیار فوری است.
بنابراین اگر خریدار پس از آگاهی یافتن نسبت به فریبکاری طرف معامله، همچنان به انجام تعهدات قراردادی خود مبادرت کند، پس از سپری شدن مدتی دیگر نمی تواند معامله را فسخ کند.
گاه در قرارداد های خرید و فروش ملک عبارت «اسقاط کافه خیارات» ذکر می شود. ذکر این عبارت در قرارداد و امضای آن توسط طرفین به معنای این است که طرفین حق فسخ خود را در موارد وجود خیار ساقط کنند. اما در مورد خیار تدلیس، این خیار قابل اسقاط نیست و حتی در صورت وجود عبارت فوق در قرارداد، اگر ثابت شود فریب در فروش ملک اتفاق افتاده است، شخصی که فریب خورده همچنان اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.
مراحل رسیدگی به دعوای فسخ معامله در فروش ملک به استناد خیار تدلیس
در موضوع مورد بحث ما موضوع خیار تدلیس، فروش ملک است. مطابق با ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهری است که ملک مورد اختلاف در آن قرار دارد. بنابراین اگر دعوای فسخ معامله نسبت به ملکی باشد که در شهر آبادان است، رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهر آبادان قرار دارد.
برای اعلام فسخ به استناد فریب در فروش ملک اصولاً نیازی به طرح دعوی نیست. اگر شخص فریب خورده اعلام فسخ کند و طرف مقابل با فسخ معامله موافقت کرده و عوضین قرارداد مسترد گردد، نیازی به طرح دعوی در محاکم دادگستری نیست. لیکن چنانچه شخص فریبکار با وجود اعلام فسخ از استرداد عوض معامله خودداری کند و اصطلاحاً فسخ را نپذیرد، می توان دعوای فسخ را در دادگاه اقامه کرد. همچنین می توان با ارسال اظهارنامه به طرف معامله، او را از فسخ معامله مطلع ساخت. برای این که دعوای اعلام فسخ به استناد فریب در فروش ملک مورد رسیدگی قرار بگیرد، باید دادخواست حقوقی تنظیم شده و به دادگاه ارسال گردد.
نکات حقوقی تکمیلی در خصوص فریب و کلاهبرداری در فروش ملک
فریب در فروش ملک در بسیاری از موارد جنبه کیفری پیدا می کند. یعنی علاوه بر این که خیار فسخ برای قربانی ایجاد می شود، ممکن است جرایمی چون استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری نیز تحقق یافته باشد. برای مثال اگر فروشنده برای راضی ساختن مشتری به خرید ملک موضوع معامله متراژ ملک را در سند مالکیت آن تغییر دهد، مرتکب جرم جعل در اسناد رسمی موضوع ماده ۵۳۳ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی شده است. مجازات این جرم عبارت از شش ماه تا سه سال زندان تعزیری و یا جزای نقدی از سه تا هجده میلیون ریال می باشد. برای آشنایی با نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش ملک و آپارتمان حتماً از مشاوره حقوقی با یک وکیل باسابقه استفاده نمایید.
خیار تدلیس و فریب در فروش ملک دارای ابعاد تخصصی حقوقی می باشد. توصیه می شود پیش از انجام هرگونه اقدامات عملی در زمینه طرح شکایت از خیار تدلیس با یک یا چند نفر وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید. مجموعه حقوقی ما با حضور وکلای ماهر در پایتخت ایران و در منطقه نیاوران آماده ارائه انواع خدمات حقوقی از جمله وکالت در دعاوی ملکی و خانواده به شما عزیزان می باشد. نشانی دفتر: تهران، میرداماد، خیابان اطلسی، نبش خیابان تاج‌بخش، پلاک ۵، طبقه دوم، واحد ۴.
ثبت ديدگاه