معامله معارض چیست و چه مجازاتی دارد؟

انجام معاملاتی مانند معامله معارض نظم جامعه را بهم می زند و موجب از هم گسیختگی روابط مالی افراد می شود. به همین دلیل قانونگذار با جرم انگاری این عمل و تعیین مجازات تلاش کرده است از وقوع چنین جرایمی جلوگیری نمایند. اما در عمل دیده می شود که پراکندگی قوانین و وجود نظرات حقوقی مختلف موجب سرگردانی محاکم شده است.

در صورتی که اشخاص درباره پرونده معامله معارض از وکیل متخصص کمک نگیرند احتمال محکومیت ایشان زیاد است. زیرا تفسیری که وکیل از قوانین ارائه می دهد و دلایل و مدارک جمع آوری شده در نتیجه پرونده اثرگذار است.

تعریف معامله معارض

معامله معارض به معامله ای گفته می شود که شخص عین یا منفعتی مال منقول یا غیر منقول را به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل کند. سپس همان مال را از طریق سند رسمی به شخص دیگری انتقال دهد.

معامله معارض در حکم کلاهبرداری دانسته شده است و شخص به مجازات کلاهبرداری و حبس محکوم خواهد شد. متاسفانه ناآگاهی درباره معامله املاک فراوان است. بسیاری از افراد هیچ سررشته ای در خرید و فروش ملک ندارند. با زحمت فراوان اندوخته ای جمع آوری کرده و برای خرید ملک اقدام می کنند. اما با فریبکاری افراد متقلب سرمایه شان از دست خواهد رفت.

در برخی پرونده های معامله معارض مشاهده می شود که افراد ناآگاه از دیگری می خواهند که ملک ایشان را بفروشد و خود نیز برای این کار اقدام می کنند. پس از مدتی متوجه می شوند که ناخواسته در جریان یک کلاهبرداری قرار گرفته و به عنوان مجرم تحت تعقیب هستند. به همین دلیل تاکید می شود که افراد برای خرید و فروش اموال و به خصوص مسکن به سراغ وکیل ملکی رفته و از ایشان کمک بخواهند.

تفاوت معامله معارض و جرم فروش مال غیر

معامله معارض و جرم فروش مال غیر در عین شباهت های فراوانی که با یکدیگر دارند از هم سوا هستند. وکیل حقوقی با بررسی پرونده این تفاوت ها را آشکار خواهد کرد.

اولین تفاوت آن است که در معامله معارض دو سند وجود دارد. این اسناد نسبت به هم تقدم و تاخر دارند و ممکن است یکی عادی و دیگری سند رسمی باشد. اما در فروش مال غیر تنها یک معامله انجام گرفته است و یک سند منعقد می گردد.

دایره ارتکاب جرم در معامله معارض محدود می باشد اما فروش مال غیر جرم گسترده تری است و در دسته کلاهبرداری قرار می گیرد. شخص مطابق با قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری تحت تعقیب قرار خواهد گرفت.

معامله معارض توسط مالک مال یا شخص ذینفع انجام می شود. اما در فروش مال غیر شخص ثالثی مال دیگری را به فروش می رساند. همانطور که ملاحظه می شود تفاوت این دو مسئله حقوقی بسیار است. اما تشخیص این امر به عهده کارشناس حقوقی می باشد.

مجازات مقرر در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک

اشخاصی که به معامله معارض می پردازند مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مجازات خواهند شد.

به موجب این قانون شخصی که معامله معارض انجام دهد به حبس از سه تا ده سال محکوم می گردد. اما پرسشی که مطرح می شود آن است که تعارض میان سند عادی و سند رسمی چگونه مورد بررسی قرار می گیرد؟

 این مسئله از دیرباز محل اشکال بوده است. تا اینکه در سال ۱۳۵۱ رای وحدت رویه در این باره صادر گردید. در این رای آمده در مناطقی که تنظیم سند رسمی اجباری است به هیچ وجه سند عادی در هیچ یک از محاکم قضایی مورد پذیرش قرار نمی گیرد. در نتیجه تعارضی بین سند عادی و رسمی به وجود نخواهد آمد.

 اما این مسئله نافی این امر نمی باشد که معامله معارض انجام شده است. به عبارت دیگر هر چند سند عادی مورد تایید نیست اما شخص مجرم به مجازات معامله معارض محکوم خواهد شد. ملاک عمل آن است که معامله دوم با سند رسمی انجام شده باشد هر چند که معامله اول با سند عادی یا رسمی انجام گیرد.

جبران خسارت در معامله معارض

در صورتی که معامله اول سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد طبق رای وحدت رویه معامله دوم تایید می شود. خریدار معامله اول در این باره می تواند برای جبران خسارت به فروشنده مراجعه نماید. شایان ذکر است که همچنان در محاکم قضایی در تصمیم گیری چنین پرونده هایی اختلاف نظر وجود دارد و دفاعیات وکیل در صدور رای موثر می باشد.

در صورتی که هر دو سند معامله معارض رسمی باشد معامله اول از نظر تاریخ تایید می شود. سردفتری که بدون در نظر گرفتن اخطار اداره ثبت معامله را ثبت کرده باشد به مجازات انفصال دائم از شغل خود خواهد رسید. اگر کارمند اداره ثبت تخلف کرده باشد انفصال وی از خدمت به طور موقت خواهد بود.

آیا خریدار و مالک اصلی می توانند مجرم باشند؟

در معامله معارض چنانچه خریدار دوم از وقوع چنین معامله ای مطلع باشد متخلف خواهد بود و مجازات می شود. درباره مالک اصلی مال اگر از فروش دوباره مال اطلاع داشته باشد به عبارتی در جرم کلاهبرداری همدستی کرده است. بنابراین مجرم شناخته و به مجازات مقرر خواهد رسید.

اما اگر مالک بعد از معامله معارض مطلع شود اما اقدامی نکند به نوعی با مجرم اصلی همکاری کرده است. بنابراین مالک مال به محض اطلاع از معامله معارض باید طی اظهارنامه مالکیت خود را به خریدار دوم اعلام کند. فرصت ارسال اظهارنامه یک ماه می باشد.

دادگاه رسیدگی کننده به پرونده معامله معارض دادگاه محل انتقال سند رسمی است. شاکی باید در دادسرای مربوطه ثبت شکایت کند و با جمع آوری مدارک پرونده را پیگیری نماید و به اصطلاح اثبات مالکیت نمایید.

این جرم غیر قابل گذشت می باشد. به این معنی که با گذشت شاکی خصوصی تعقیب متهم متوقف نخواهد شد. به دلیل اینکه این نوع معاملات به اعتماد عمومی ضربه می زند دادستان به عنوان مدعی العموم پرونده را پیگیری می کند. رضایت شاکی خصوصی تنها می تواند در میزان مجازات ها تخفیف ایجاد کند.

افراد برای پیگیری پرونده معامله معارض باید به سراغ وکیل متخصص در این زمینه رفته و از ایشان کمک بخواهند. چنین پرونده های پیچیدگی بسیاری دارد و در صورتی که دفاعیات شخص قوی نباشد ممکن است به حبس طولانی مدت محکوم شود.