5/5 - (4 امتیاز)

براساس ماده ۴۴۶ قانون مدنی اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌نامند. عین مستاجره نیز به مورد اجاره گفته می‌شود. براساس قرارداد تنظیم شده میان طرفین، مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، از منافع عین مورد اجاره منتفع می‌شود. اجاره‌نامه یا قرارداد اجاره به دو صورت رسمی و عادی تنظیم می‌شود. پس از پایان‌ یافتن قرارداد مربوط له اجاره، در صورتی که مستاجر نسبت به تخلیه ملک عین مستاجره اقدام نکند، مالک می‌تواند دعوی تخلیه خود را تسلیم مراجع قانونی نماید. بنابراین،‌ دعوی تخلیه ملک زمانی قابل طرح است که:

مالک مال غیرمنقول، ملک خود راطبق اجاره‌نامه یا هر قرارداد دیگری در اختیار و تصرف فرد دیگری قرار داده باشد. با پایان یافتن زمان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک خود را با طرفیت متصرف (مستاجر) مطرح می‌نماید. لازم به ذکر است که در صورتی که در قرارداد اجاره، مدت اجاره قید نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۲۶۷۶۱۷۵۰ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

شرایط تخلیه ملک

  • مرجع رسیدگی به این دعاوی املاک مسکونی شورای حل اختلاف است. اما تخلیه اماکن تجاری و دارای سرقفلی از طریق دادگاه عمومی امکان‌پذیر است.

  • دعوای تخلیه از جمله دعاوی غیرمالی است. بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی، طرح دعوای مالی انجام می‌دهند و متحمل هزینه زیادی می‌گردند. بنابراین، قبل از اقدام در مورد این دعاوی، حتما از مشاوره حقوقی استفاده نمایید.

تخلیه ملک

  • در صورتی که تمامی مدارک ملک از جمله سند بدون مشکل باشد، شورای حل اختلاف معمولا حکم تخلیه را ظرف مدت ۱ هفته صادر می‌کند. در موارد خاص مانند عدم توانایی مستاجر در رهن ملک جدید ممکن صدور حکم یک هفته‌ای به تاخیر بیفتد.

  • در مورد املاک تجاری براساس دو قانون مصوب سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ عمل می‌شود و داشتن سرقفلی یکی از موارد تعیین کننده در این امر می‌باشد. برای اطلاع از حالت‌های مختلف تخلیه املاک تجاری به بخش سوالات حقوقی مراجعه و یا از طریق موسسه حقوقی وکلای دادگستر پاسارگاد، مشاوره حقوقی تلفنی و یا مشاوره حقوقی حضوری دریافت نمایید.

  • در صورتی که سند اجاره رسمی و در دفترخانه تنظیم شده باشد، می‌توان با مراجعه به دفترخانه، تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را نمود. در این حالت مستاجر تا ۱۰ روز حق اعتراض خواهد داشت.

خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۲۶۷۶۱۷۵۰ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

تخلیه املاک مسکونی

  • چنانچه اجاره‌نامه از نوع عادی با قید مدت اجاره باشد و شرایط دستور تخلیه در آن ذکر شده باشد و هر دو طرف عقد به همراه دو شاهد ذیل آن را در دو نسخه امضا کرده باشند، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک می‌تواند تقاضای دستور تخلیه نماید. در صورتی که ملک مسکونی با وکالت‌نامه رسمی اجاره داده شده و اجاره‌نامه عادی باشد، مالک و یا وکیل دادگستری می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف برای تخلیه اقدام نماید.

  • درصورتیکه اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر و یا وکیل اوباید به دفتر اسناد رسمی که اجاره‌نامه درآن تنظیم شده مراجعه کنند.

    با صدور اوراق اجراییه برای ابلاغ و اجرای حکم تخلیه به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل رجوع کنند.

  • پس از ابلاغ و یا اجراییه، مستاجر، ظرف ۳ روز می‌بایست محل را تخلیه کرده و تحویل دهد.

تخلیه املاک تجاری

  • املاکی که تا تاریخ ۱۳۵۶/۵/۲ براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند؛

    مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند.

  • املاکی که از تاریخ ۱۳۵۶/۵/۲ تا ۱۳۷۶/۶/۱۷ جهت کسب و کار وتجارت و بموجب سند رسمی اجاره داده شده باشند؛

    در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد. مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

  • املاک تجاری که از تاریخ ۱۳۷۶/۶/۱۷ و به بعد اجاره داده شده باشند:

    مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ هستند. درمورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال ۵۶، موجر نمی‌تواند مستاجر را بدلیل پایان مدت اجاره مجبوربه تخلیه ملک نماید. باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ این مساله حتی در صورتی که مستاجر قبلاً حق سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد، صادق است.

خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۲۶۷۶۱۷۵۰ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

تخلیه املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 1356

با رخ دادن هر یک از شرایط زیر موجر می‌تواند دعوی تخلیه ملک علیه مستاجر را اقامه کند:

  • در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد. موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
  • درصورتیکه اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفاً مشابه کسب و کار قبلی نباشد. موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
  • درصورتیکه ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد. همچنین مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد. می‌تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
  • در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد. همچنین بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند. دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

  • اجاره نامه در دو نسخه کتبی یکسان تنظیم شده باشد.
  • هر دو طرف قرارداد آن را امضا کرده باشند.
  • قرارداد به امضای دو شاهد معتبر رسیده باشد.
  • پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی در اجاره‌نامه ذکر شده باشد.

پس از پایان مدت اجاره درقرارداد اجاره‌نامه عادی، باید دعوی تخلیه ملک را از شورای حل اختلاف محل وقوع پیگیری نمود. در صورت رسمی بودن اجاره‌نامه، باید صدور اجراییه را از دفترخانه تنظیم اجاره‌نامه پیگیری کرد. در صورتی که در مورد املاک تجاری سرقفلی پرداخت شده باشد، مستاجر می‌تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند. براساس قانون اجاره مصوب سال ۱۳۷۶ دعوی تخلیه ملک در شرایط زیر قابل پیگیری است:

  • اتمام مدت زمان اجاره
  • عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر به مدت سه ماه یا بیشتر
  • انجام اموری خلاف قرارداد توسط مستاجر

تخلیه املاک استیجاری بدون سرقفلی

بر اساس ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵/۸/۱۵ در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می‌توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.

خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۲۶۷۶۱۷۵۰ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

تفاوت تخلیه ملک و خلع ید

خلع ید به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند. از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد. همچنین ملک وي را از تصرف متصرف خارج کند و تحویل او بدهد. خلع ید دعوایی است که مالک با اثبات مالکیت خود با ارایه ی دلایل، رفع تصرف متصرف غیرقانونی را خواستاراست. در دعوای خلع ید، عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع وقانونی بودن تصرف خوانده برآن مورد نظرطرفین دعوا می‌باشد. خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قرارداد یا قانون است. همچنین باید از آن رفع تصرف شود. بنابرین تخلیه و خلع ید از چند جهت متمایز می شوند.

دعواي خلع ید غاصبانه دعواي مالی است بنابراین رعایت مقررات مربوط از جمله بند ۳ ماده ۷۲ و بند ۴ ماده ۸۷ قانون آیین دادرسی مدنی ضروری است. مورد از شمول بند ۲ ماده ۱۳ قانون مذکور که راجع به تخلیه ید می باشد خارج است. صلاحیت دادگاه بر مبنای تعیین و تقویم خواسته مشخص خواهد شد. لیکن دعاوی تخلیه مادام که مالکیت محل نزاع نباشد در زمره دعاوی غیر مالی اعتباری شمرده می شود. همچنین نیازی به تقویم خواسته ندارد.

در دعواي تخلیه، مالکیت بر عین ملک لازم نیست.

همین که خواهان مالکیت بر منافع داشته باشد کافی است. لیکن بر طبق راي وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعواي خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. یعنی اینکه باید مالکیت مالک اثبات شود به عبارتی دیگر وجود سند رسمی براي اثبات مالکیت یا وجود حکم قطعی اثبات مالکیت در این دعاوي شرط لازم است و بدون این مهم حکم به نفع خواهان صادر نخواهد شد.

در دعواي تخلیه، ید متصرف در ابتدا قانونی و بر طبق قرارداد یا اذن صریح یا ضمنی مالک بوده است.

اما در دعوای خلع ید، ید متصرف از همان ابتدا غاصبانه و بدون مجوز به تصرف ملک اقدام نموده است.

دعواي تخلیه صرفا در خصوص املاك و اموال غیر منقول است. اما دعواي خلع ید را می توان در مورد اموال منقول و غیر منقول مطرح نمود. مثلا براساس ماده 43 قانون اجراي احکام مدنی که مقرر داشته در مواردي که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر می شود از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم در ملک خلع ید شده تابع مقررات املاك مشاعی است.

بنابراین رسیدگی و استماع دعوی خلع ید نسبت به سهم مشاع از یک دستگاه اتومبیل که بصورت سه دانگ و یا با ترتیب دیگری بین دو یا چند نفر مشترك است بلا مانع است.

خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۲۶۷۶۱۷۵۰ – ۰۲۱ (۲۰ خط ویژه)

موسسه حقوقی وکلای دادگستر پاسارگاد با تجربه ۵ ساله در زمینه دعاوی ملکی و آمار ۹۳ درصدی پیروزی در دعاوی ملکی، آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه تخلیه ملک و قبول پرونده می‌باشد.

درخواست مشاوره حقوقی

مطالب مرتبط :