بسیار پیش می آید که یک ملک با ترفند ها و حیله های گوناگونی به چند نفر فروخته می شود. در این نوشتار ضمن بررسی فروض مختلفی که یک ملک به چند نفر فروخته می شود، ابعاد کیفری و حقوقی فروش ملک به چند نفر را مورد بررسی قرار خواهیم داد. در حقوق کنونی ایران فروش ملک، اغلب با انعقاد قرارداد مبایعه نامه در دفاتر مشاورین املاک صورت می گیرد. مبایعه نامه یا همان تعهد به فروش یک سند عادی است که با توافق خریدار و فروشنده تنظیم شده و به امضای ایشان می رسد. از نظر قانون ثبت اصولاً شخصی که نام او در دفاتر ثبت اداره ثبت به عنوان مالک قید شده، مالک ملک به شمار می رود.
جنبه کیفری و مجازات فروش ملک به چند نفر
فروش ملک به چند نفر ممکن است در قالب ارتکاب جرایمی مثل کلاهبرداری و فروش مال غیر، انجام گیرد. به طور کلی رسیدگی به این جرایم در صلاحیت دادگاه کیفری دو قرار دارد. شخص خریدار یا خریداران که ملک به صورت متقلبانه به ایشان فروخته شده می توانند شکایت کیفری جرم کلاهبرداری یا فروش مال غیر را در دادگاه کیفری دو یا دادسرای عمومی و انقلاب بر علیه کلاهبردار اقامه سازند.
ارتکاب جرم کلاهبرداری موضوع ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری به معنای به کارگیری شِگِرد های متقلبانه برای تصاحب مال متعلق به دیگران است. مجازات این جرم عبارت از یک تا هفت سال حبس تعزیری و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است می باشد.
یکی دیگر از جرایمی که در موارد فروش ملک به چند نفر ممکن است، جرم فروش مال غیر است. جرم فروش مال غیر موضوع ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر می باشد. به موجب این ماده هر کس به موجب سند رسمی یا غیر رسمی مال غیر منقول متعلق به دیگری را بدون اذن و اجازه او به شخص دیگری بفروشد یا انتقال دهد به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود. همانطور که اشاره شد رسیدگی به این جرم نیز در صلاحیت دادگاه کیفری دو قرار دارد.
بررسی جنبه حقوقی فروش ملک به چند نفر
جنبه کیفری فروش ملک به افراد متعدد، شمول مجازات بر شخصی است که به صورت متقلبانه یک ملک را به چند نفر فروخته است. اما پرسش مهمی که مطرح می شود این است که مالکیت ملکی که به چند نفر فروخته شده به چه کسی تعلق دارد؟ به طور کلی مطابق با ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به اختلافات و دعاوی مربوط به مالکیت اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهری می باشد که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
برای این که جنبه حقوقی فروش ملک به چند نفر مورد رسیدگی قرار گیرد، باید دعوای «اثبات مالکیت» در دادگاه عمومی و حقوقی اقامه شود. اصولاً خریداری که ملک زودتر به او فروخته شده است، به عنوان مالک ملک شناخته می شود. البته این در شرایطی است که مبایعه نامه میان مالک و خریدار به صورت صحیح منعقد شده باشد. بنابراین چنانچه معلوم شود فروشنده هیچ مالکیتی نسبت به ملک مورد معامله نداشته است، معامله صوری بوده و هیچ یک از خریداران مالک ملک نخواهد شد.
دعوای و نحوه اثبات مالکیت ملک چگونه طرح می شود؟
رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت در دادگاه عمومی و حقوقی مستلزم تنظیم دادخواست و ارسال آن به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان وقوع ملک است. برای این که به دعوای اثبات مالکیت که توسط هر کدام از خریداران طرح می گردد رسیدگی به عمل آید، دادخواست و پیوست های آن باید دارای اطلاعات کامل باشد. برخی از مهمترین اطلاعاتی که باید در دادخواست اثبات مالکیت ذکر شود عبارت از موارد زیر است:
- نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات شناسایی خواهان؛ خواهان شخصی است که دعوای حقوقی به درخواست او شروع می شود و مدعی است حقی از حقوق او پایمال گردیده است.
- نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات شناسایی خوانده یا خواندگان؛ خوانده دعوی شخصی است که دعوی به طرفیت او اقامه می شود. در دادخواست اثبات مالکیت باید نام مالک فعلی ملک، فروشنده و کلیه کسانی که بر ملک موضوع دعوی ادعای حقی دارند، به عنوان خواندگان دعوی قید شود.
- موضوع دعوی؛ موضوع دعوای مورد بحث، «اثبات مالکیت ملک مورد معامله» می باشد. مشخصات ثبتی ملک مذکور اعم از اصلی، فرعی و شماره ثبت باید در دادخواست قید گردد.
- دلایل و منضمات؛ در این بخش از دادخواست خواهان یا وکیل او باید کلیه مدارک و اسنادی که به استناد آن خود را مالک ملک مورد دعوی می داند را ذکر کند. بنابراین باید قرارداد مبایعه نامه ای که میان خواهان و خوانده امضا شده، شهادت شهود و … در این بخش قید گردد.
- شرح دادخواست؛ در این بخش خواهان باید سیر ترتیبی رخدادهایی که به موجب آن مالکیت ملک مورد معامله را به دست آورده است بیان کند.
مراحل رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک
پس از آن که پرونده به دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک واصل گردید، مدیر دفتر شعبه آن را از حیث کامل بودن دادخواست و پیوست های آن بررسی می کند. چنانچه دادخواست کامل نباشد، قرار رفع نقص صادر می شود. با صدور این قرار و ابلاغ آن، خواهان مکلف است ظرف مهلت ۱۰ روز نسبت به رفع نقص از دادخواست اقدام نماید.
پس از احراز تکمیل بودن دادخواست و منضمات آن توسط مدیر دفتر، پرونده به نظر قاضی شعبه می رسد. قاضی شعبه پس از بررسی اولیه دستور تعیین وقت رسیدگی و احضار طرفین را صادر می کند. وقت رسیدگی توسط مدیر دفتر تعیین شده و به طرفین و وکلای آنان ابلاغ می شود. پس از تشکیل جلسه دادرسی و حضور طرفین، دادگاه محتویات پرونده را بررسی کرده و اظهارات طرفین را استماع می کند.
با اعلام ختم دادرسی، دادگاه نسبت به صدور حکم مبادرت می نماید. اگر دادگاه خواهان را صاحب حق تشخیص دهد ضمن صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت خواهان، برای صدور سند مالکیت رسمی به نام خواهان اجرائیه صادر می شود.
پیگیری پرونده های کیفری و حقوقی مربوط به فروش ملک به چند نفر، از جمله دعاوی ملکی به شمار می روند. پیشنهاد ما این است پیش از انجام اقدامات حقوقی در رابطه با فروش ملک به چند نفر، با یک نفر وکیل دادگستری مشاوره حقوقی داشته باشید. نشانی موسسه: تهران، میرداماد، خیابان اطلسی، نبش خیابان تاج بخش، پلاک ۵، طبقه دوم، واحد ۴.
ثبت ديدگاه