نویسنده: وکیل محمدجعفر فلاح
(از وکلای برجسته گروه وکلای پاسارگاد)
بازار اجاره ملک در ایران، همواره یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های روابط حقوقی میان مردم بوده است. این چالش در سال‌های اخیر، با رشد شدید قیمت مسکن و تورم، بیشتر به چشم می‌خورد. بسیاری از مستأجران از افزایش شدید اجاره‌بها و یا اجبار به تخلیه ملک گله دارند و از سوی دیگر، موجرین هم نگران از دست رفتن ارزش سرمایه خود هستند.
در چنین شرایطی، فهم دقیق دو مفهوم تعدیل اجاره‌بها و تمدید اجاره‌نامه، به‌ویژه با درنظر گرفتن مصوبه جدید شورای عالی مسکن و الزام ثبت قرارداد در سامانه ملی املاک و اسکان، بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد. برای دریافت مشاوره حقوقی در این زمینه حتما با وکیل ملکی گروه وکلای پاسارگاد در ارتباط باشید.
تفاوت تمدید با تعدیل اجاره‌نامه چیست؟
در ابتدا، باید این دو مفهوم را از هم تفکیک کنیم:
- تمدید اجاره‌نامه به معنای ادامه قرارداد اجاره برای مدتی دیگر است؛ معمولاً با همان شرایط قبلی یا با توافق بر سر تغییرات جزئی.
- تعدیل اجاره‌بها یعنی تغییر مبلغ اجاره در میانه یا انتهای قرارداد به دلیل تغییرات اقتصادی، تورم، افزایش قیمت ملک یا کاهش قدرت خرید.
آیا موجر یا مستأجر می‌تواند به‌تنهایی درخواست تمدید یا تعدیل کند؟
پاسخ این سؤال بستگی به نوع قرارداد و سال تنظیم آن دارد:
- اگر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد (یعنی اکثر قراردادهای امروزی)، تمدید قرارداد فقط با رضایت دو طرف امکان‌پذیر است و مستأجر حق قانونی برای الزام موجر به تمدید ندارد.
- اما اگر قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد (اغلب اجاره‌های تجاری قدیمی)، مستأجر در صورت دارا بودن حق کسب و پیشه می‌تواند با شرایطی از دادگاه درخواست تمدید اجباری کند.
در مورد تعدیل اجاره‌بها نیز، تنها در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، امکان طرح دعوای تعدیل از طریق دادگاه وجود دارد. در قراردادهای جدید، این موضوع فقط در صورت پیش‌بینی شرط تعدیل در متن قرارداد قابل استناد است.
نقش مصوبه شورای عالی مسکن در تمدید و تعدیل اجاره‌ها
در خرداد ۱۴۰۳، شورای عالی مسکن مصوبه‌ای را تصویب کرد که بر اساس آن:
- حداکثر افزایش مجاز اجاره‌بها در تهران: ۲۰ درصد
- در کلان‌شهرهای دیگر: ۲۵ درصد
- در سایر شهرها: ۳۰ درصد
نکته مهم: این مصوبه، ماهیت اجرایی و ارشادی دارد و الزام قانونی قضایی محسوب نمی‌شود؛ یعنی در دادگاه‌ها به‌عنوان قانون قابل استناد نیست، مگر اینکه طرفین در قرارداد خود به این مصوبه یا سقف‌های مشخص ارجاع داده باشند.
ثبت الکترونیکی قرارداد اجاره؛ از الزام قانونی تا ضمانت اجرا
یکی دیگر از اقدامات مهم اخیر دولت، الزام موجر و مستأجر به ثبت اجاره‌نامه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.
ثبت الکترونیکی قرارداد چه اهمیتی دارد؟
- دریافت کد رهگیری
- جلوگیری از قراردادهای صوری یا تکراری
- جلوگیری از فرار مالیاتی موجر
تعیین ملاک بهره‌مندی مستأجر از برخی خدمات عمومی (مانند یارانه انرژی، ثبت‌نام مدرسه، گواهی سکونت)
در دعاوی حقوقی مانند تعدیل یا تمدید، ثبت رسمی قرارداد اجاره با کد رهگیری می‌تواند به عنوان دلیل اثباتی قوی برای شروع دعوی محسوب شود.
دعوای تعدیل اجاره‌بها؛ چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ (که بیشتر در اجاره‌های تجاری قدیمی دیده می‌شود)، موجر یا مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات تغییرات اساسی اقتصادی، درخواست تعدیل اجاره‌بها بدهد. برای این کار باید:
- قرارداد اجاره موجود باشد؛
- مدت قابل توجهی از شروع اجاره گذشته باشد؛
- نظریه کارشناس رسمی دادگستری درباره ارزش اجاره امروز ملک ارائه شود.
در قراردادهای جدید، بدون پیش‌بینی شرط تعدیل، نمی‌توان از دادگاه چنین درخواستی داشت. بنابراین درج این شرط در هنگام تنظیم قرارداد، ضروری و حرفه‌ای است.
نمونه عملی: تجربه موکل در اختلاف تعدیل اجاره
در سال ۱۴۰۲، یکی از موکلین بنده که مالک یک واحد تجاری در منطقه پرتردد تهران بود، با اجاره‌ای حدود ۸ میلیون تومان در ماه، قصد تعدیل داشت. قرارداد مربوط به سال ۱۳۷۲ و مشمول قانون ۱۳۵۶ بود. با ارائه دادخواست تعدیل و ارجاع امر به کارشناسی، دادگاه مبلغ اجاره را با توجه به موقعیت و تورم به ۳۲ میلیون تومان در ماه افزایش داد.
این نمونه نشان می‌دهد که در پرونده‌های تجاری قدیمی، دفاع فنی و مستند می‌تواند منجر به صدور احکام قابل توجه در تعدیل اجاره شود.
آیا تمدید یا تعدیل را می‌توان در متن قرارداد پیش‌بینی کرد؟
بله، در قراردادهای جدید، باید حتماً شرطی درج شود که بر اساس آن، در صورت افزایش هزینه‌ها، نوسانات اقتصادی یا حتی تصویب قوانین جدید (مثل مصوبات شورای عالی مسکن)، اجاره‌بها قابل تعدیل خواهد بود. این بند می‌تواند مسیر اختلافات را کوتاه کرده و از مراجعه به دادگاه جلوگیری کند.
پرسش‌های پرتکرار در مورد تمدید و تعدیل اجاره
آیا مصوبه شورای عالی مسکن الزام‌آور است؟
خیر، این مصوبه بیشتر جنبه اجرایی و ارشادی دارد و در دعاوی حقوقی فقط در صورت اشاره در قرارداد قابل استناد است.
آیا در میانه مدت اجاره می‌توان اجاره را افزایش داد؟
در قراردادهای جدید مشمول قانون ۱۳۷۶، فقط در صورت وجود شرط خاص در قرارداد امکان‌پذیر است. در غیر این صورت، باید تا پایان مدت اجاره صبر کرد.
اگر موجر به تمدید قرارداد راضی نباشد، مستأجر چه می‌تواند بکند؟
در قراردادهای جدید، بدون رضایت موجر، تمدید ممکن نیست. اما در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۵۶، مستأجر ممکن است بتواند از دادگاه تمدید اجباری بگیرد.
ثبت ديدگاه