نویسنده: وکیل محمدجعفر فلاح
(از وکلای برجسته گروه وکلای پاسارگاد)
در طول سال‌های فعالیت حرفه‌ای‌ام در حوزه دعاوی ملکی، بارها با پرونده‌هایی مواجه شده‌ام که در آن اختلافات ساده میان مالک و مستأجر، به یک بحران حقوقی پیچیده تبدیل شده‌اند. یکی از پرتکرارترین این اختلافات، بحث تخلیه ملک است؛ چه تخلیه ملک مسکونی و چه تخلیه ملک تجاری، هر دو از دعاوی بسیار چالش‌برانگیز حقوقی محسوب می‌شوند که بی‌توجهی به جزئیات آن، می‌تواند خسارت‌های مادی و زمانی سنگینی به همراه داشته باشد.
اما آیا هر اختلافی در قرارداد اجاره، می‌تواند منجر به حکم تخلیه شود؟ چه تفاوت‌هایی بین تخلیه ملک مسکونی و تجاری وجود دارد؟ قانون، چه حقوقی برای مستأجر قائل است و مالک تا کجا می‌تواند برای گرفتن ملکش پیش برود؟
در این مقاله سعی کرده‌ام پاسخ همه این پرسش‌ها را به زبان ساده، اما با اتکا به تجربه عملی، قوانین به‌روز و رویه قضایی بیان کنم.
تعریف مستاجر، عین مستاجره، موجر چیست؟
براساس ماده ۴۴۶ قانون مدنی اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌نامند. عین مستاجره نیز به مورد اجاره گفته می‌شود. براساس قرارداد تنظیم شده میان طرفین، مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، از منافع عین مورد اجاره منتفع می‌شود. اجاره‌نامه یا قرارداد اجاره به دو صورت رسمی و عادی تنظیم می‌شود. پس از پایان یافتن قرارداد مربوط له اجاره، در صورتی که مستاجر نسبت به تخلیه ملک عین مستاجره اقدام نکند، مالک می‌تواند دعوی تخلیه خود را تسلیم مراجع قانونی نماید. بنابراین، دعوی تخلیه ملک زمانی قابل طرح است که:
مالک مال غیرمنقول، ملک خود راطبق اجاره‌نامه یا هر قرارداد دیگری در اختیار و تصرف فرد دیگری قرار داده باشد. با پایان یافتن زمان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک خود را با طرفیت متصرف (مستاجر) مطرح می‌نماید. لازم به ذکر است که در صورتی که در قرارداد اجاره، مدت اجاره قید نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
شرایط درخواست تخلیه ملک
تخلیه املاک مسکونی
تخلیه املاک تجاری
مراحل اقدام قانونی برای تخلیه ملک
- ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر
- تقدیم دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح
- ارائه مدارک کامل از جمله اجاره‌نامه، رسیدهای پرداخت اجاره، و سند مالکیت
- دفاع مستأجر و بررسی صحت ادعاها
- صدور حکم تخلیه (در برخی موارد حکم فوری و اجرای بدون نیاز به قطعیت رأی)
تفاوت تخلیه ملک مسکونی و تجاری
- ملک مسکونی: تحت پوشش مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است.
- ملک تجاری: اگر اجاره‌نامه مربوط به پیش از سال ۱۳۷۶ باشد و مستأجر همچنان در تصرف باشد، تابع قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است. این موضوع اهمیت زیادی دارد، زیرا قانون ۱۳۵۶ به نفع مستأجر تنظیم شده و تخلیه ملک تجاری در این حالت بسیار دشوار است.
-
- حق سرقفلی: در املاک تجاری، مستأجر ممکن است دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشد که در صورت تخلیه، باید به او پرداخت شود.
- زمان‌بر بودن فرآیند تخلیه: روند تخلیه املاک تجاری به دلیل وجود حقوق مکتسبه مستأجر، معمولاً طولانی‌تر و پیچیده‌تر است.
- لزوم پرداخت حق سرقفلی: حتی اگر قرارداد اجاره‌ای بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، اگر در آن به دریافت سرقفلی تصریح شده باشد، مالک در زمان تخلیه باید آن را پرداخت کند.
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
تخلیه املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 1356
با رخ دادن هر یک از شرایط زیر موجر می‌تواند دعوی تخلیه ملک علیه مستاجر را اقامه کند:
- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد. موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
- درصورتیکه اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفاً مشابه کسب و کار قبلی نباشد. موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
- درصورتیکه ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد. همچنین مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد. می‌تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد. همچنین بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند. دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
تخلیه ملک در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76
- اجاره نامه در دو نسخه کتبی یکسان تنظیم شده باشد.
- هر دو طرف قرارداد آن را امضا کرده باشند.
- قرارداد به امضای دو شاهد معتبر رسیده باشد.
- پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی در اجاره‌نامه ذکر شده باشد.
پس از پایان مدت اجاره درقرارداد اجاره‌نامه عادی، باید دعوی تخلیه ملک را از شورای حل اختلاف محل وقوع پیگیری نمود. در صورت رسمی بودن اجاره‌نامه، باید صدور اجراییه را از دفترخانه تنظیم اجاره‌نامه پیگیری کرد. در صورتی که در مورد املاک تجاری سرقفلی پرداخت شده باشد، مستاجر می‌تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند. براساس قانون اجاره مصوب سال ۱۳۷۶ دعوی تخلیه ملک در شرایط زیر قابل پیگیری است:
- اتمام مدت زمان اجاره
- عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر به مدت سه ماه یا بیشتر
- انجام اموری خلاف قرارداد توسط مستاجر
تخلیه املاک استیجاری بدون سرقفلی
بر اساس ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵/۸/۱۵ در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می‌توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
تفاوت تخلیه ملک و خلع ید
خلع ید به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند. از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد. همچنین ملک وي را از تصرف متصرف خارج کند و تحویل او بدهد. خلع ید دعوایی است که مالک با اثبات مالکیت خود با ارایه ی دلایل، رفع تصرف متصرف غیرقانونی را خواستاراست. در دعوای خلع ید، عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع وقانونی بودن تصرف خوانده برآن مورد نظرطرفین دعوا می‌باشد. خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قرارداد یا قانون است. همچنین باید از آن رفع تصرف شود. بنابرین تخلیه و خلع ید از چند جهت متمایز می شوند.
دعواي خلع ید غاصبانه دعواي مالی است بنابراین رعایت مقررات مربوط از جمله بند ۳ ماده ۷۲ و بند ۴ ماده ۸۷ قانون آیین دادرسی مدنی ضروری است. مورد از شمول بند ۲ ماده ۱۳ قانون مذکور که راجع به تخلیه ید می باشد خارج است. صلاحیت دادگاه بر مبنای تعیین و تقویم خواسته مشخص خواهد شد. لیکن دعاوی تخلیه مادام که مالکیت محل نزاع نباشد در زمره دعاوی غیر مالی اعتباری شمرده می شود. همچنین نیازی به تقویم خواسته ندارد.
در دعواي تخلیه، مالکیت بر عین ملک لازم نیست.
همین که خواهان مالکیت بر منافع داشته باشد کافی است. لیکن بر طبق راي وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعواي خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. یعنی اینکه باید مالکیت مالک اثبات شود به عبارتی دیگر وجود سند رسمی براي اثبات مالکیت یا وجود حکم قطعی اثبات مالکیت در این دعاوي شرط لازم است و بدون این مهم حکم به نفع خواهان صادر نخواهد شد.
در دعواي تخلیه، ید متصرف در ابتدا قانونی و بر طبق قرارداد یا اذن صریح یا ضمنی مالک بوده است.
اما در دعوای خلع ید، ید متصرف از همان ابتدا غاصبانه و بدون مجوز به تصرف ملک اقدام نموده است.
دعواي تخلیه صرفا در خصوص املاك و اموال غیر منقول است. اما دعواي خلع ید را می توان در مورد اموال منقول و غیر منقول مطرح نمود. مثلا براساس ماده 43 قانون اجراي احکام مدنی که مقرر داشته در مواردي که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر می شود از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم در ملک خلع ید شده تابع مقررات املاك مشاعی است.
بنابراین رسیدگی و استماع دعوی خلع ید نسبت به سهم مشاع از یک دستگاه اتومبیل که بصورت سه دانگ و یا با ترتیب دیگری بین دو یا چند نفر مشترك است بلا مانع است.
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
نقش کلیدی وکیل در پرونده‌های تخلیه
بارها پیش آمده مالکانی به من مراجعه کرده‌اند که با وجود داشتن دلیل قانونی برای تخلیه، به دلیل اشتباه در تنظیم دادخواست یا عدم ارائه مدارک لازم، با رد دعوا یا اطاله دادرسی مواجه شده‌اند. به‌عنوان وکیل، تجربه به من نشان داده که تخلیه ملک برخلاف تصور عمومی، دعوایی ساده نیست.
در پرونده‌ای که اخیراً برای یکی از موکلین گروه وکلای پاسارگاد پیگیری کردیم، مستأجر تجاری بیش از ۸ سال در ملک باقی مانده بود، با وجود انقضای مدت اجاره. مالک بارها برای تخلیه اقدام کرده بود اما به دلیل نبود مستندات کامل، موفق نمی‌شد. با بررسی تخصصی پرونده، اثبات تخلف در پرداخت اجاره و انتقال به غیر، حکم قطعی تخلیه و پرداخت اجرت‌المثل ۱۸ ماهه صادر شد.
آیا برای تخلیه ملک باید الزاماً قرارداد رسمی داشت؟
یکی از پرسش‌های پرتکرار موکلان ما در گروه وکلای پاسارگاد این است که: «اگر قرارداد اجاره‌ای که میان ما و مستأجر بسته شده رسمی نباشد، آیا باز هم می‌توانیم تقاضای تخلیه کنیم؟»
پاسخ روشن است: بله. هرچند تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه‌های املاک اعتبار و رسمیت بیشتری دارد، اما حتی اجاره‌نامه دستی نیز در صورتی که شرایط اساسی عقد اجاره در آن رعایت شده باشد، قابلیت استناد در محاکم را دارد. در عمل نیز، بسیاری از دعاوی تخلیه‌ای که ما رسیدگی کرده‌ایم، بر پایه اجاره‌نامه‌های دست‌نویس یا حتی پیامک و گفت‌وگوهای واتس‌اپی بوده‌اند.
اما توصیه ما همیشه این است: برای پیشگیری از اختلافات احتمالی، اجاره‌نامه‌ای تنظیم کنید که حداقل دو شاهد داشته و زمان، مبلغ و شرایط پرداخت در آن به‌روشنی درج شده باشد.
تخلیه فوری ملک؛ راهکاری برای موارد اضطراری
چگونه مستندات تخلیه را به‌درستی جمع‌آوری کنیم؟
- قرارداد اجاره: حتی اگر غیررسمی باشد، در صورت داشتن امضا و شرایط روشن، معتبر است.
- رسیدهای اجاره‌بها: اثبات عدم پرداخت اجاره‌بها نقش تعیین‌کننده دارد.
- مکاتبات: پیامک‌ها، ایمیل‌ها، نامه‌ها یا پیام‌های واتس‌اپی با مستأجر می‌توانند به عنوان دلایل قانونی استفاده شوند.
- گواهی شهود: در صورت نبود قرارداد، شهادت افراد ثالث می‌تواند اثبات‌کننده رابطه استیجاری باشد.
با سلام و احترام
بنده مالک یک واحد تجاری هستم که قراردادی با یک مستاجر در بنگاه املاک تنظیم کردیم. مقرر شد بابت پول پیش و رهن یک چک از مستاجر دریافت کردیم ولی چک به صورت جدید بود و من اطلاعی نداشتم از قوانین چک های جدید که بایستی صادرکننده و دریافت کننده هر دو در سامانه صیاد ثبت کنند. گویا بنگاه هم اطلاعتی نداشت و چیزی نگفت الان مستاجر نه چک را پاس میکند و نه تخلیه. البته در قراردادی که تنظیم شد این بند وجود دارد که در صورت عدم پاس کردن چک رهن، قرارداد به صورت یکطرفه فسخ می‌شود. لطفا بنده را راهنمایی بفرمایید که چگونه این مستاجر را از ملک بیرون کنم
با تشکر فراوان
با سلام و وقت بخير شما بايد جهت فسخ قرارداد اظهارنامه ای ارسال كنيد و سپس با طرح دعوی فسخ قرارداد و تخليه ملك در دادگاه اقدام نماييد.
با سلام آیا وکیل کار های مربوط به ارث را هم انجام می دهند؟
با سلام بله اگر تمایل دارید می توانید با شماره های دفتر تماس بگیرید و برای ملاقات حضوری با وکیل هماهنگی های لازم انجام شود.