در سال‌های اخیر با افزایش تورم، جهش قیمت مسکن و پررنگ‌شدن اختلافات میان موجر و مستأجر، یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی، الزام مستأجر به پرداخت اجاره‌بها و هزینه شارژ ساختمان شده است. این موضوع با توجه به الزامات مصوبه ۱۴۰۲ شورای عالی مسکن و راه‌اندازی سامانه رسمی ثبت قراردادهای اجاره، وارد فاز تازه‌ای از شفافیت و پیگیری قانونی شده است.
(به قلم وکیل پایه‌یک دادگستری، خانم مهدیه سادات یاسینی)
تکلیف قانونی مستأجر در پرداخت اجاره‌بها
بر اساس ماده ۴۷۶ قانون مدنی، مستأجر موظف است مال‌الاجاره را در موعد مقرر پرداخت کند و در صورت تأخیر، موجر می‌تواند الزام وی را از طریق مراجع قضایی درخواست نماید.
اما با تصویب مصوبه جلسه ۲۰ شورای عالی مسکن مورخ ۱۴۰۲/۰۴/۲۰، تأکید شده که تمام قراردادهای اجاره، باید الزاماً در سامانه املاک و اسکان به صورت الکترونیکی ثبت شوند. این اقدام با هدف جلوگیری از اختلافات، پنهان‌کاری و اثبات دقیق مبلغ اجاره‌بها انجام شده است.
پرداخت شارژ؛ تکلیف یا اختیار؟
در صورتی که قرارداد اجاره با ذکر بند مربوط به پرداخت هزینه‌های اجاره‌بها و شارژ (مشاعات، نظافت، نگهبانی، آبونمان آسانسور و…) منعقد شده باشد، مستأجر موظف به پرداخت آن است. حتی اگر این موضوع در قرارداد نیامده باشد، طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن (مصوب ۱۳۷۱)، تمامی استفاده‌کنندگان از مشاعات، باید هزینه آن را به تناسب استفاده بپردازند.
آیین‌نامه ثبت الکترونیکی اجاره‌نامه
طبق آیین‌نامه اجرایی مصوبه شورای عالی مسکن، از ابتدای سال ۱۴۰۳ تمام قراردادهای اجاره باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شوند. این سامانه امکان:
- ثبت رسمی اجاره‌بها
- تعیین تاریخ پرداخت اجاره
- تعیین نحوه پرداخت شارژ
- استعلام قرارداد توسط مراجع قضایی
را فراهم کرده است. بدین ترتیب، اثبات تعهدات مالی مستأجر برای موجر بسیار ساده‌تر شده است.
آیا بدون قرارداد رسمی هم می‌توان پرداخت اجاره‌بها و شارژ را مطالبه کرد؟
بله. مطابق با رأی وحدت‌رویه شماره ۵۳۳ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، در صورت وجود شواهد عرفی مانند رسید، پیامک، مکاتبه یا حتی شهادت شهود، الزام مستأجر به پرداخت ممکن است. اما در صورت ثبت قرارداد در سامانه رسمی، دیگر نیازی به اثبات مضاعف وجود ندارد.
مراحل مطالبه حقوقی پرداخت اجاره بها و شارژ ساختمان + نمونه دادخواست
در صورتی که مستأجر از پرداخت اجاره یا شارژ خودداری کند، موجر می‌تواند:
- اظهارنامه رسمی ارسال کند.
- دادخواست الزام به پرداخت اجاره‌بها یا شارژ در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی مطرح کند.
- در صورت ثبت قرارداد در سامانه رسمی، نیازی به کارشناسی یا اثبات اجاره‌بها نیست.
- در صورت تأخیر طولانی، دادخواست تخلیه هم مطرح شود.
نکات کاربردی و قانونی
- اگر قرارداد اجاره ثبت الکترونیکی نشده باشد، الزام مستأجر سخت‌تر می‌شود.
- حتماً شماره شبا و شرایط پرداخت را در قرارداد ذکر کنید.
- پرداخت شارژ را به صورت مجزا و شفاف تعیین کنید.
- قرارداد را حتماً در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنید.
ثبت ديدگاه