در این نوشتار به بررسی نحوه و شرایط انتقال سرقفلی مغازه پرداخته ایم. پیش از آن که شرایط و نحوه انتقال سرقفلی را مورد بررسی قرار دهیم، نخست ضروری است تا با مفهوم حق سرقفلی و چگونگی ایجاد آن آشنا شویم. سرقفلی یک حق مالی است که مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر، در مواردی که یک ملک تجاری به اجاره داده می شود، ایجاد می گردد.
در یک ملک تجاری، هنگامی که یک فعالیت حرفه ای یا کسب و کار برای مدت متمادی دایر باشد، ارزش معاملاتی ملک مورد نظر بالا می رود. در واقع حق سرقفلی به دلیل افزایش ارزش یک ملک تجاری در نتیجه ادامه فعالیت اقتصادی خاصی در آن ایجاد می شود. بنابراین باید توجه داشت که حق سرقفلی تنها در صورتی ایجاد می شود که ملک مورد اجاره، تجاری باشد. در نتیجه چنانچه مستاجر یک ملک مسکونی به فعالیت تجاری در ملک مورد اجاره مبادرت نماید، برای او حق سرقفلی ایجاد نمی گردد.
علاوه بر این باید توجه داشت که حق سرقفلی تنها در مواردی ایجاد می شود که ملک تجاری، به اجاره گذاشته شود. اگر ملک تجاری فروخته شود یا به هر طریقی غیر از اجاره به شخص دیگری منتقل شود، حق سرقفلی ایجاد نخواهد شد.
شرایط ایجاد سرقفلی
همانطور که اشاره شد منشاء قانونی برای ایجاد حق سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، می باشد. به موجب این قانون چنانچه در ضمن قرارداد اجاره ملک تجاری، مالک مبلغی را از مستاجر به عنوان سرقفلی دریافت کند، در پایان مدت اجاره موجر مکلف است سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر باز پس دهد. در واقع ایجاد حق سرقفلی به اراده طرفین عقد اجاره در هنگام انعقاد قرارداد بستگی دارد. در صورتی که هنگام انعقاد قرارداد اجاره موجر تقاضای دریافت سرقفلی نکرده یا مستاجر آن را پرداخت نکند، مستاجر در پایان قرارداد نمی تواند سرقفلی را از موجر مطالبه کند. همانطور که اشاره شد نکته حائز اهمیت در ارتباط با سرقفلی این است که سرقفلی باید به نرخ روز محاسبه شود. در نتیجه محاسبه میزان سرقفلی پس از پایان یافتن مدت اجاره با نظر کارشناس و به حکم دادگاه خواهد بود.
یکی از مهمترین نکات قانونی در زمینه سرقفلی و شیوه انتقال آن این است که حق سرقفلی تنها در خصوص املاکی ایجاد گردیده که قرارداد اجاره آنها پیش از سال ۱۳۷۶ و تصویب قانون جدید روابط موجر و مستاجر منعقد شده باشد. در واقع با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر جدید در سال ۷۶، دیگر امکان ایجاد حق سرقفلی در هنگام اجاره ملک تجاری وجود ندارد.
با این وجود همچنان دعاوی متعددی در محاکم دادگستری در خصوص شرایط انتقال سرقفلی و سایر موضوعات مرتبط با این حق مطرح می گردد. در ادامه ضمن ارائه راهکارهای قانونی برای انتقال حق سرقفلی، شیوه رسیدگی به دعاوی مربوط به سرقفلی در محاکم دادگستری را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
نحوه و مهمترین مراحل انتقال سرقفلی مغازه
در حقوق ایران حق سرقفلی به دو شیوه قانونی و قراردادی انتقال می یابد. منظور از شیوه قانونی انتقال حق سرقفلی، موجباتی مثل ارث، حکم دادگاه و … می باشد. به عنوان مثال مطابق با ماده ۸۶۷ قانون مدنی هنگامی که شخص فوت می کند، کلیه اموال و دارایی او به مالکیت وراث حین الفوت او در می آید. حق سرقفلی نیز همانند سایر حقوق مالی به ارث می رسد. همچنین اگر شخصی که حق سرقفلی به او تعلق می گیرد به موجب حکم دادگاه متحمل محکومیت مالی شود، سرقفلی به عنوان یکی از حقوق مالی او ممکن است به دیگری انتقال می یابد.
شیوه قراردادی انتقال سرقفلی ناشی از توافق و تراضی میان دو یا چند نفر است. در این شیوه انتقال سرقفلی در ذیل قرارداد اجاره یا قرارداد مستقل دیگری صورت می پذیرد. یکی از مهمترین شرایط انتقال سرقفلی در شیوه قراردادی این است که شخص انتقال دهنده در هنگام عقد قرارداد عاقل، بالغ و دارای اختیار باشد.
نکات حقوقی در خصوص شرایط انتقال سرقفلی
به طور کلی اصلی ترین شرایط انتقال سرقفلی به عنوان یک حق مالی عبارتند از: ۱- تجاری بودن ملک مورد معامله ۲- انعقاد قرارداد اجاره در خصوص ملک تجاری. حق سرقفلی به دلیل افزایش ارزش ملک تجاری، در نتیجه استمرار فعالیت تجاری خاصی ایجاد می شود. بنابراین دعاوی مربوط به آن مشمول دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول بوده و به آن در دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان محل وقوع ملک رسیدگی می شود.
توصیه می شود پیش از انجام عملیات مربوط به انتقال سرقفلی مغازه با یک یا چند نفر وکیل ملکی دادگستری متخصص مشورت کنید. مجموعه حقوقی ما با حضور وکلای ماهر در پایتخت ایران و در منطقه نیاوران با دسترسی به خدمات حمل و نقل عمومی و … آماده ارائه انواع خدمات حقوقی از جمله وکالت در دعاوی … به شما عزیزان می باشد. نشانی دفتر: تهران، میرداماد، خیابان اطلسی، نبش خیابان تاج‌بخش، پلاک ۵، طبقه دوم، واحد ۴.
ثبت ديدگاه