آیا امکان توقیف ملک قولنامه ای وجود دارد و شرایط آن چیست؟

یکی از مباحث اصلی که در مباحث حقوقی بسیار مرسوم است، مبحث توقیف اموال به دلیل محکومیت های مالی مانند پرداختن نکردن مهریه یا وام بانکی می باشد.توقیف ملک قولنامه ای در توقیف اموال چک برگشتی و توقیف اموال برای مهریه دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود می باشد که در این مطلب به این موارد خواهیم پرداخت، با ما همراه باشید.

توقیف اموال چیست؟

ساده ترین تعریفی که می توان از توقیف اموال داشت، این است که یک شخص به شخصی دیگر بدهکار می باشد و آن شخص اقدام به توقیف اموال وی می کند. توقیف اموال در موارد زیر موضوعیت دارد:

• شخصی بدهکار باشد.
• شخص بدهکار دارای اموالی باشد.
• فرد طلبکار بتواند اموال فرد طلبکار را شناسایی نماید و به مراجع قضایی اطلاع دهد.

اقسام توقیف ملک و اموال سنددار و قولنامه ای

توقیف اموال دارای اقسام مختلف می باشد که در زیر به آن ها اشاره خواهیم کرد:

• توقیف قانونی

در این نوع از توقیف اموالی از شخص بدهکار که دارای سند رسمی می باشند، متوقف خواهند شد. به طوری که این شخص پس از توقیف اموالش مجبور به پرداخت بدهکاری خود شود.

• توقیف فیزیکی

این نوع از توقیف تنها درباره برخی از اموال دارای موضوعیت می باشد. پس از توقیف فیزیکی اموال، شخص بدهکار نمی تواند، این اموال را نقل و انتقال دهد و یا اینکه دخل و تصرفی در آن ها داشته باشد. مانند توقیف نمودن خودروی فرد بدهکار و منتقل کردن آن به پارکینگ

چه مالی قابل توقیف است؟

اموالی که قابلیت توقیف آن ها وجود دارد به دو دسته کلی زیر دسته بندی می شوند:

• مال منقول: به اموالی که بتوان بدون وارد نمودن آسیب به مال یا محل استقرار آن از مکانی به مکان دیگر منتقل کرد، اموال منقول گفته می شود. مانند اسباب و وسایل منزل، خودرو و ….
• مال غیرمنقول: به اموالی که قابل نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر نمی باشند، اموال غیرمنقول گفته می شود. مانند زمین، ملک، خانه

نحوه توقیف اموال غیرمنقول

نحوه توقیف اموال غیرمنقول با توقیف اموال منقول متفاوت است. به طوری که توقیف اموال غیر منقول بستگی به وضعیت ثبت آن در سازمان ثبت اسناد و املاک دارد.

توقیف اموال غیرمنقول ثبت ‌شده

طبق ماده ۹۹ قانون مدنی برای توقیف اموال غیر منقول، ابتدا باید به اداره ثبت مکانی که ملک در آنجا قرار دارد، اطلاع داده شود. در صورتی که ملک به نام شخص بدهکار به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت آن را در دفتر املاک ثبت می کند. سپس این موضوع را به مسئولین اجرای حکم نیز اطلاع می دهد.

در صورتی که ملک در حال ثبت شدن به نام فرد بدهکار باشد نیز اداره ثبت آن را در دفتر املاک بازداشتی ثبت می کند و مسئولین اجرای حکم را از این موضوع مطلع می کند. اگر ملک به نام افراد دیگری به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت این موضوع را به مسئولین اجرای حکم اطلاع می دهد تا حق و حقوق صاحبان ملک ضایع نشود.

توقیف ملک قولنامه ای و مال غیرمنقول و فاقد سابقه ثبت

بسیاری از افراد برخی از اموال خود را به صورت قولنامه ای خریداری می کنند و یا برای ثبت نمودن اموال خود اقدامی نمی کنند. به طوری که این اموال دارای هیچ گونه سابقه ثبتی نمی باشند. طبق ماده ۱۰۱ قانون مدنی زمانی می توان، نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کرد که شخص بدهکار در آن دارای تصرفات مالکانه باشد و یا اینکه بر اساس حکم قطعی مراجع قضایی مالک اموال مورد نظر شناخته شود.

توجه داشته باشید که اگر بر اساس یک حکم غیر قطعی فرد بدهکار به عنوان مالک اموال مورد نظر شناخته شود، امکان توقیف اموال به عنوان مالی که فرد بدهکار صاحب آن می باشد، امکان پذیر خواهد بود. همچنین این اموال تا زمان صدور رای قطعی در بازداشت خواهد بود و طلبکاران تا زمانی که رای نهایی صادر نشود، حق تصرف اموال را نخواهند داشت.

مراجع صالح برای توقیف ملک قولنامه ای

تنها مراجع زیر دارای صلاحیت برای توقیف اموال فرد بدهکار می باشند:

• دادگستری
• اداره اجرای ثبت اسناد و املاک

در هر دوی این مراکز بعد از انجام دادن تشریفات اولیه یک اخطاریه کتبی به شخص بدهکار ارسال می شود. بر اساس این اخطاریه شخص بدهکار ۱۰ روز فرصت دارد، تا بدهکاری خود را بپردازد. در غیر اینصورت اگر بعد از گذشت ۱۰ روز فرد بدهکار برای پرداختن بدهی خود اقدامی انجام ندهد، به شخص طلبکار اطلاع داده می شود که ظرف ۳ روز اموالی از بدهکار که قابل توقیف می باشند را به دادگاه معرفی نماید.

توجه داشته باشید که حقوق دریافتی شخص بدهکار نیز جزو اموال قابل توقیف وی محسوب می شود. به طوری که اگر شخص بدهکار دارای افراد واجب النفقه باشد، یک چهارم و اگر متاهل نباشد به میزان یک سوم از حقوق دریافتی وی قابل توقیف می باشد.

اموال قابل توقیف

مطابق قانون اموالی که مستثنیات دین به حساب می آیند، قابلیت توقیف از سوی هیچ مرجعی را ندارد. این اموال به مواردی اطلاق می شود که مطابق با عرف جامعه برای زندگی جاری شخص بدهکار ضروری می باشد. مستثنیات دین موارد زیر را شامل می شوند:

• آذوقه ای که مورد نیاز فرد بدهکار و خانواده اش در مدت زمان مشخص شده مطابق با عرف می باشد.
• اسباب و اثاثیه مورد نیاز برای زندگی بدهکار و خانواده اش
• منزل محل سکونت بدهکار که مطابق با عرف در حد اعسار وی باشد.
• ابزار کار مورد نیاز شخص بدهکار که با آن ها برای خود و خانواده اش کسب روزی می نماید. مانند کامیون، تاکسی، ابزار کار کشاورزان، کسبه و …
• کتاب ها، تحقیقات و ابزارهای مورد نیاز برای کارهای علمی محققان
• تلفن شخصی فرد
• مبلغی که شخص بدهکار در زمان اجاره به صاحب ملک داده باشد و مطابق با عرف در حد اعسار وی باشد.
• مغازه ای که فرد از آن امرار معاش می کند.

لازم به ذکر است معامله صوری برای فرار از دین و توقیف اموال اگر در دادگاه ثابت شود دارای مجازات خواهد بود.

شرایط توقیف ملک

در صورتی که ملک جزو مستثنیات دین نباشد و شرایط زندگی را برای شخص بدهکار سخت نکند، می توان آن را توقیف نمود. به این نکته توجه داشته باشید که اگر ملکی که قرار است توقیف شود، دارای عوایدی باشد و عواید یک سال آن بتواند بدهکاری را جبران نماید. اگر فرد طلبکار رضایت داشته باشد به جای توقیف خود ملک، عواید آن متوقف خواهد شد.

شرایط توقیف ملک قولنامه ای

اداره ثبت اسناد و املاک تنها در موارد زیر افراد را مالک یک ملک می داند:

• در یکی از ادارات ثبت ملک به نام فرد به ثبت رسیده باشد.
• مالک اصلی ملک خود را به یک فرد به عنوان ارث داده باشد.
• ملک از طریق انتقال در دفتر املاک به شخص انتقال داده شده باشد.

بنابراین به صرف معرفی یک ملک قولنامه ای به دادگاه نمی توان ادعا کرد که فرد بدهکار مالک آن می باشد و نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کرد. تنها در صورتی که مالک ملک که سند ملک به نام وی می باشد به معتبر بودن قولنامه با بدهکار اقرار نماید و در مورد توقیف ملک رضایت داشته باشد، دادگاه می تواند نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام نماید.