امروزه سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود :
- حق سرقفلی:
حق سرقفلی: ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی قبل از سال ۱۳۷۶ دارد که در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است. از سال ۱۳۷۶ جایگزین حق کسب و پیشه شد. این حق مالی معمولاً به‌صورت توافقی و در ابتدای اجاره یا تمدید قرارداد پرداخت می‌شود و به مستأجر امکان ادامه کسب و کار می‌دهد . سرقفلی قابل انتقال به غیر است مگر در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.
- حق کسب و پیشه :
در نوع دوم، مالک بدون این که ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب و پیشه در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد مالک آن بدون مالکیت در اعیان یا مغازه حق استفاده در مغازه و کسب و کار را در آنجا به دست می‌آورد. حق کسب و پیشه حقی است قانونی که بر اساس توافق طرفین ایجاد نمی‌شود و مستأجر در نتیجه فعالیت مداوم، جذب مشتری و شهرت تجاری که در محل کسب ایجاد کرده، ممکن است موقع تخلیه آن را مطالبه کند. این حق فقط در قراردادهای اجاره قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ وجود دارد و در موارد مشخص مثل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصی مالک، دادگاه حکم پرداخت آن را صادر می‌کند.
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
شرایط عدم تعلق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه
مهمترین وجه سرقفلی مطالبه آن به نرخ روز است که با توجه به تغییرات شدید قیمت ملک و نیز رونق کسب و کار، گاها تا نصف قیمت ملک ارزش پیدا می‌کرد و عملا مالک ضرر هنگفتی می‌نمود. به همین جهت از سال ۱۳۷۶ به بعد، قراردادهای اجاره تجاری در همان قالب ودیعه قرض‌الحسنه و مبلغ اجاره تنظیم می‌شوند. قراردادهای سرقفلی قبل از سال ۱۳۷۶ همچنان به قوت خود باقی هستند. اقدامات زیر باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌گردد:
خط پاسخگویی وکلای پاسارگاد : ۰۹۲۲۸۰۲۹۸۴۲
شرایط و نحوه مطالبه سرقفلی چگونه است؟
در قراردادهای اجاره با موضوعیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، اگر مالک براساس حکم تخلیه‌ای که توسط دادگاه صادر می‌شود، اقدام به تخلیه ملک کند، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت است، می‌تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوی مطالبه سرقفلی کند.
- قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده یا توافق شده که سرقفلی پرداخت شود؛
- مستأجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخته یا در قرارداد تصریح شده باشد؛
- مالک در پایان مدت تخلیه بخواهد، مستأجر می‌تواند مبلغ سرقفلی به‌روز را درخواست کند.
اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه مطرح نکند، مستاجر می‌تواند بدوا دادخواست مطالبه آن را به دادگاه تقدیم نماید. مقدمه این دادخواست آن است که مستاجر ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت خودداری مالک از تحویل گرفتن ملک، آن را به دادگاه تحویل دهد. دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، براساس قیمت عادله روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت مبلغ آن محکوم می‌کند.
اگر مبلغ آن کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح است و اگر بیش از ۲۰ میلیون باشد، در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که ملک در آن واقع شده است، قابل طرح می‌باشد. پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه و قطعیت رای، اجرائیه صادر و به مالک ابلاغ می‌شود. اگر مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه، اقدام به پرداخت مبلغ نکند، مستاجر می‌تواند اقدام به توقیف اموال و تامین مبلغ آن از محل اموال توقیف شده کند، ملکیی که قبلا در تصرف مستاجر نیز قابل توقیف می‌باشد.
شرایط مطالبه حق کسب و پیشه چیست؟
- عقد اجاره باید قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد؛
- قرارداد برای ملک تجاری منعقد شده باشد؛
- تخلیه ملک صرفاً به دلایل مندرج در ماده ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶ (مثل احداث بنا یا نیاز شخصی مالک) باشد.
- حق کسب و پیشه غیر قابل اسقاط پیش از تحقق بوده و حتی شرط در قرارداد مبنی بر اسقاط آن، در قانون قابل ترتیب اثر نیست.
آیا مصوبات جدید ۱۴۰۴ تأثیر دارد؟
تا این لحظه، هیچ مصوبه جدیدی از شورای عالی مسکن یا دولت درباره سرقفلی یا حق کسب و پیشه منتشر نشده که ساختار قانونی یا آرای دادگاه‌ها را تغییر دهد. مهمترین تغییرات قانونی در این حوزه، مربوط به سال ۱۳۷۶ و تفکیک مفهومی میان سرقفلی و حق کسب و پیشه است.
در مورد ثبت الکترونیکی قرارداد اجاره، اگرچه اجباری است، اما در دعاوی مطالبه سرقفلی یا کسب، تأثیر مستقیمی بر اصل دعوی ندارد؛ هرچند ثبت رسمی با کد رهگیری می‌تواند به‌عنوان سند محکمی در دادگاه محسوب شود.
نمونه پرونده موفق سرقفلی و حق کسب و پیشه گروه وکلای پاسارگاد
نمونه اول: الزام موجر به پرداخت سرقفلی با وجود عدم تمدید قرارداد
مشخصات پرونده:
- موکل: مستأجر واحد تجاری در تهران با سابقه فعالیت ۱۸ ساله
- موضوع: موجر از تمدید اجاره امتناع کرده و مدعی شد که سرقفلی پرداختی شامل حق کسب و پیشه نمی‌شود.
اقدامات انجام‌شده توسط وکیل:
- استناد به ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و تبصره آن مبنی بر حق مستأجر در مطالبه سرقفلی هنگام پایان قرارداد بدون تقصیر.
- ارائه مستنداتی مبنی بر حسن شهرت موکل، جذب مشتریان، سرمایه‌گذاری در محل و افزایش ارزش ملک ناشی از فعالیت تجاری.
- درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی حق کسب و پیشه.
نتیجه:
دادگاه با پذیرش دفاعیات، موجر را مکلف به پرداخت مبلغ ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به‌عنوان سرقفلی به موکل نمود. موکل در مدت کوتاهی محل را تخلیه کرد و با وجه دریافتی، واحدی مناسب در منطقه‌ای پررفت‌و‌آمد خریداری نمود.
نمونه دوم: مطالبه سرقفلی علی‌رغم تغییر شغل توسط مستأجر
مشخصات پرونده:
- موکل: دارنده حق کسب و پیشه از سال ۱۳۶۵ در کرمان
- موضوع: مستأجر از ابتدا شغل پارچه‌فروشی داشته، اما به مرور زمان آن را به فروش لوازم خانگی تبدیل کرده بود. موجر ادعا کرد که به‌دلیل تغییر شغل، حقی برای دریافت سرقفلی وجود ندارد.
اقدامات انجام‌شده توسط وکیل:
- اثبات رضایت ضمنی موجر به تغییر شغل از طریق استشهاد محلی و پرداخت‌های مستمر اجاره.
- استفاده از آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی در خصوص عدم سقوط حق سرقفلی در صورت رضایت ضمنی موجر.
- تاکید بر سرمایه‌گذاری سنگین مستأجر در محل جدید و تأثیر آن بر افزایش مشتری و شهرت مکان.
نتیجه:
دادگاه ضمن رد ادعای موجر، حکم به پرداخت مبلغ ۲.۶ میلیارد تومان بابت حق کسب و پیشه صادر کرد. این حکم با استناد به رویه قضایی و استدلال دقیق وکیل، در مرحله تجدیدنظر نیز تأیید شد.
نمونه سوم: مطالبه حق کسب و پیشه از شهرداری بابت تخلیه اجباری مغازه
مشخصات پرونده:
- موکل: صاحب مغازه قدیمی در بازار سنتی اصفهان
- موضوع: شهرداری به بهانه اجرای طرح نوسازی، ملک محل فعالیت موکل را تخریب و تخلیه کرده، بدون اینکه وجهی بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه پرداخت کند.
اقدامات انجام‌شده توسط وکیل:
- استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۲-۱۳۸۷ هیئت عمومی دیوان عالی کشور که صراحتاً شهرداری را نیز در زمره‌ی اشخاص مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه می‌داند.
- استناد به تبصره ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، و ارجاع به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص شمول پرداخت سرقفلی در پروژه‌های عمومی.
- جمع‌آوری مدارک مؤید سابقه فعالیت موکل (از سال ۱۳۵۸)، سرمایه‌گذاری مستمر، مالیات‌های پرداختی و اظهارنامه‌های رسمی پیش از تخلیه.
- تنظیم دادخواست با خواسته مطالبه وجه سرقفلی به نرخ روز از شهرداری به‌همراه مطالبه خسارات قانونی تأخیر تأدیه.
نتیجه:
دادگاه پس از ارجاع به هیأت کارشناسی سه‌نفره، با محاسبه دقیق ارزش حق کسب و پیشه موکل، شهرداری را مکلف به پرداخت ۵ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان وجه نقد در حق موکل نمود. این حکم در دیوان عدالت اداری نیز تأیید شد و موکل با دریافت کامل وجه، فعالیت جدید خود را در محل دیگری از شهر آغاز کرد.
پرسش‌های متداول
آیا حق کسب و پیشه و سرقفلی به هم ربط دارند؟
خیر، حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ تعریف شده و سرقفلی از ابتدای قانون جدید (۱۳۷۶) جایگزین آن گردید.
آیا می‌توان حق کسب و پیشه را از ابتدا ساقط کرد؟
خیر، این حق قابل اسقاط پیش از تحقق نیست و شرط سلب آن در قرارداد موثر نیست.
آیا می‌توان سرقفلی را به‌سادگی انتقال داد؟
بله، مگر قرارداد منعقده خلاف آن را بیان کرده باشد؛ انتقال سرقفلی تحت شرایط قانونی و بدون اجبار به تنظیم سند رسمی انجام می‌شود.
توصیه‌های یک وکیل حرفه‌ای
- اگر قرارداد شما قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده، و قصد تخلیه دارید، حتما بررسی کنید که سرقفلی یا حق کسب و پیشه به شما تعلق می‌گیرد یا نه؛
- مالکین و مستأجرانی که قرارداد جدید دارند و سرقفلی در آن لحاظ نشده، بد نیست شرط مشخصی برای انتقال تجاری یا تمدید قرارداد پیش‌بینی کنند؛
- در هر حال جمع‌آوری مدارک مثل اجاره‌نامه رسمی با کد رهگیری، سوابق فعالیت تجاری و مستندات مالی، کلید موفقیت در دعاوی مطالبه است؛
- مراجعه به وکیل متخصص دعاوی ملکی به تعریف دقیق نوع حق، تنظیم دادخواست و ارائه مستندات کمک شایانی
ثبت ديدگاه