تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه از جمله مباحث حقوقی مربوط به موجر و مستاجر است. قرارداد اجاره از جمله قراردادهای بسیار رایج در ایران می باشد که قانونگذار جهت حمایت از دو طرف یعنی موجر و مستاجر قوانینی را وضع کرده است. یکی از شرایط و مراحل تخلیه ملک به نفع موجر می باشد دریافت حکم تخلیه و دستور تخلیه است. علیرغم شباهت های زیاد، این دو نهاد با یکدیگر تفاوت های بنیادینی دارند.
تعریف حکم تخلیه و دستور تخلیه
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه را تا حد زیادی می توان از تعریف آنها متوجه شد:
- حکم تخلیه، حکمی است که موجر از دادگاه می گیرد تا مستاجر، ملک موجر را تخلیه کند. البته به شرطی که دو شاهد اجاره نامه را امضا نکرده باشند، موعد اجاره به اتمام نرسیده باشد یا اجاره نامه در دو نسخه تنظیم نشده باشد.
- دستور تخلیه نیز زمانی صادر می شود که موعد اجاره تمام شده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند. البته به شرطی که اجاره نامه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه
حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر موارد زیر با یکدیگر متفاوت هستند:
- تفاوت از نظر طرفین دعوا
- تفاوت از نظر مرجع صالح رسیدگی کننده
- تفاوت از نظر شرایط صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه
- تفاوت از نظر نحوه اجرا
- تفاوت از نظر روش جبران خسارت
فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر طرفین دعوا
اولین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه پیرامون طرفین دعوا مطرح می شود. در واقع هنگامی که عقد اجاره منعقد می شود، صاحب ملک، موجر بوده و شخصی که قرار است از منافع ملک استفاده کند، مستاجر است. صاحب ملک از طریق اجاره، امکان استفاده از منافع ملک را برای مستاجر فراهم می کند. پس مستاجر نیز می تواند مجددا ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. (البته به شرطی که این اختیار از او سلب نشده باشد). فرقی ندارد که قصد شما گرفتن حکم تخلیه است یا دستور تخلیه، یکی از طرفین موجر بوده (که یا صاحب ملک است یا صاحب منافع آن) و دیگری مستاجر می باشد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه از نظر مرجع صالح برای رسیدگی
مورد دوم برای تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه پیرامون مرجع صالح برای رسیدگی به هر کدام مطرح می شود. در گذشته، رسیدگی به دستور تخلیه یا حکم تخلیه در صلاحیت شوراهای حل اختلاف بود. با این حال امروزه با تاسیس دادگاه صلح، رسیدگی به تمامی درخواست های پیرامون تخلیه عین مستاجره اعم از حکم تخلیه یا دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک می باشد. در همین راستا بند «۴» ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ عنوان می کند: «دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» در صلاحیت دادگاه صلح است. نکته ای که وجود دارد، این است که دعاوی حکم تخلیه یا دستور تخلیه که مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر شرایط صدور آن
مهمترین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور آن است. از آنجایی که دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه، فوری است برای صدور آن بایستی همه شرایط زیر وجود داشته باشند:
- در اجاره نامه، مدت زمان اجاره ذکر گردیده باشد.
- قرارداد اجاره باید الزاما کتبی باشد.
- قرارداد اجاره مورد نظر مربوط به مکان های غیر تجاری باشد یا اگر مربوط به اماکن تجاری است باید بدون حق سرقفلی باشد.
- دو شاهد باید ذیل اجاره نامه را امضا کرده باشند.
- مدت زمان اجاره پایان یافته باشد.
- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده و به امضای طرفین رسیده باشد.
حال اگر هر کدام از شرایط مذکور وجود نداشته باشد، امکان تخلیه فوری (دستور تخلیه) برای موجر وجود ندارد. به عنوان مثال اگر اجاره به صورت شفاهی تنظیم شده یا مدت زمان اجاره هنوز پایان نیافته است، امکان تخلیه فوری وجود ندارد. در نتیجه وی بایستی از طریق حکم تخلیه این کار را انجام دهد. پروسه به نتیجه رسیدن حکم تخلیه اگرچه زمان بر است اما معمولا به نفع موجر تمام می شود. لازم به ذکر است که امکان تجدید نظر خواهی از حکم تخلیه هم وجود دارد.
فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر نحوه اجرا
یکی دیگر از تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه به نحوه اجرای آنها باز می گردد. همانطور که گفته شد، دستور تخلیه، فوری است. در نتیجه اجراییه برای آن صادر نمی شود. پس صرف این که موجر، درخواست خود برای دستور تخلیه را در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت می رساند، فرایند اجرا آغاز خواهد شد. این دستور ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شده و وی تنها ۳ روز فرصت دارد تا این کار را انجام دهد. از طرفی، برای حکم تخلیه نیازمند صدور اجراییه هستیم. در نتیجه پس از قطعی شدن حکم تخلیه، موجر بایستی درخواست خود مبنی بر صدور اجرائیه را ثبت کند. پس از ابلاغ اجراییه، مستاجر موظف است ظرف ۱۰ روز عین مستاجره را تخلیه کند. در غیر اینصورت، دادگاه این کار را انجام خواهد داد.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه از نظر روش جبران خسارت
آخرین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه به روش جبران خسارت مربوط می شود. در مدت زمان اجاره ممکن است، آسیب هایی به عین مستاجره وارد شود. در نتیجه مستاجر موظف به جبران آنها خواهد بود. حال اگر موجر با دستور موقت، تخلیه عین مستاجره را درخواست کند، برای جبران خسارات بایستی دادخواست جداگانه ای مطرح نماید تا دادگاه صلح محل وقوع ملک به آن رسیدگی نماید. در صورتی که اگر از طریق حکم تخلیه اقدام شود، موجر می تواند ضمن همان دادخواست برای حکم تخلیه، جبران خسارات را نیز از دادگاه بخواهد.
فراموش نکنید، فرقی ندارد که قصد دارید از طریق دستور تخلیه اقدام کنید یا حکم تخلیه؛ آن چیزی که اهمیت دارد این است که حتما باید با یک وکیل تخلیه ملک در تهران در ارتباط باشید. به همین منظور ما در گروه وکلای پاسارگاد در کنار شما هستیم.
ثبت ديدگاه